收房是一件很繁瑣的事情，尤其是對于初次買(mǎi)房的購房者來(lái)說(shuō)更是毫無(wú)經(jīng)驗可言，一不留神還可能產(chǎn)生糾紛，因此在收房前購房者有必要做足收房的功課，以此來(lái)避免糾紛的發(fā)生。房屋交房應注意什么?現提供一些建議供讀者參考。

　　一、先驗收后交房

　　某些開(kāi)發(fā)商在約定交房期仍達不到法定的交房條件，或房屋或配套存在質(zhì)量瑕疵，為了轉嫁風(fēng)險，規避責任，利用購房者急于收房入住的心理，要求購房者先簽收鑰匙，簽署“入伙協(xié)議書(shū)”，然后再進(jìn)行驗房。一旦購房者沒(méi)有防范而與開(kāi)發(fā)商辦理交房手續，不但今后難以追究開(kāi)發(fā)商逾期交房的違約責任，還常常造成房屋或配套設施的質(zhì)量瑕疵和保修維修的責任不明。開(kāi)發(fā)商雖然按合同約定時(shí)間把房屋交給了購房者，但根據《城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)管理條例》第十七條規定：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后方可交付使用;不經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。由于交房時(shí)不具備合同約定和法律規定的交付條件，其所謂的交房不能產(chǎn)生法律上的交付，購房者有權拒絕交房，開(kāi)發(fā)商已構成實(shí)際上的逾期交房，應承擔逾期交付的違約責任。

　　驗收房屋流程可分為書(shū)面驗收和現場(chǎng)驗收兩部分，書(shū)面驗收包括查驗房屋可以交付的文件(如：竣工備案表、交付許可證、實(shí)測面積數據等)，收取《住宅質(zhì)量保證書(shū)》、《住宅使用說(shuō)明書(shū)》(注意里面的交房日期)。特別提醒讀者，開(kāi)發(fā)商必須提供省建設廳統一新制訂的《新建商品住宅質(zhì)量保證書(shū)》及《新建商品住宅使用說(shuō)明書(shū)》。

　　現場(chǎng)驗收具體內容包括：

　　1.所交付的房屋是否是您所購買(mǎi)的房屋，其結構設計是否和原圖相符;2.房屋質(zhì)量是否合格、門(mén)窗等是否與合同的約定相符;3.水電氣等附屬配套設施是否按合同到位;4.其他合同中約定的項目做得如何。驗房中若有任何一項不符，均可拒絕簽收并在交接記錄上如實(shí)記載，最好將拒收理由書(shū)掛號寄給開(kāi)發(fā)商。而對于配套設施缺失或縮水和違反規劃的問(wèn)題，可聯(lián)絡(luò )其他購房者共同要求開(kāi)發(fā)商補做或賠償，因為單個(gè)購房者就共同配套提出異議或要求往往勢單力薄。必要時(shí)可聯(lián)合向主管部門(mén)投訴甚至提起訴訟。

　　二、明確開(kāi)發(fā)商收取的費用

　　交房時(shí)購房者繳交一些費用是難免的，如購房尾款、物業(yè)管理費、裝修保證金(不能直接向業(yè)主收取)、裝修垃圾清運費等。對于物業(yè)管理費的收費標準，根據《商品房銷(xiāo)售管理辦法》，開(kāi)發(fā)商在簽訂買(mǎi)賣(mài)合同時(shí)已選聘了物業(yè)管理企業(yè)的，購房者應與物業(yè)管理企業(yè)簽訂物業(yè)管理合同，現實(shí)中有的開(kāi)發(fā)商為促銷(xiāo)而根據購房者的要求承諾不同的物業(yè)費標準，有的對不同消費群采取不同收費標準，由于購房者是單個(gè)與開(kāi)發(fā)商訂立合同，往往不知道別人的交費標準，作為市場(chǎng)化的物業(yè)管理服務(wù)而言，同樣的服務(wù)不同的收費，對交費單價(jià)高且不知情的購房者構成了價(jià)格歧視。另一種情況是開(kāi)發(fā)商口頭承諾低標準物業(yè)收費但沒(méi)有書(shū)面協(xié)議，交房前后與物業(yè)公司簽署收費標準高于口頭承諾的物業(yè)管理委托合同(前期管理)。建議：對于價(jià)格歧視可以向物價(jià)部門(mén)投訴或者直接訴訟或仲裁以要求價(jià)格標準一致，對于物業(yè)費上漲，如果能收集到充分證據證明開(kāi)發(fā)商曾經(jīng)作的口頭承諾(如合法錄音等)，可以要求開(kāi)發(fā)商遵守承諾或補貼差價(jià)，如果舉證不能，只好盡快依法召開(kāi)業(yè)主大會(huì )選聘新的物業(yè)公司。目前，交房時(shí)購房者對公共維修基金的繳納爭議也比較多。

　　三、警惕協(xié)議陷阱

　　一些開(kāi)發(fā)商利用購房者急于收房或疏于防范而設置圈套，在辦理交接時(shí)要求購房者簽署對購房者不利的協(xié)議或條款。本市就曾發(fā)生過(guò)開(kāi)發(fā)商在補充協(xié)議中主動(dòng)支付部分違約金，并寫(xiě)明“雙方不再主張其他違約責任”等類(lèi)似要求購房者放棄權利的文字。對于此類(lèi)協(xié)議，需提請購房者注意：協(xié)議一旦簽署，就具備法律效力，放棄的權利也難以再追回。交房是開(kāi)發(fā)商根據合同和法律應履行的義務(wù)，在沒(méi)有法律規定或合同約定的情況下，開(kāi)發(fā)商沒(méi)有權利提出新的交房條件，購房者對此類(lèi)協(xié)議或條款有權拒絕簽署。