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任志強放新炮:2017年房?jì)r(jià)還會(huì )漲
作者:匿名
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發(fā)布時(shí)間:2017-01-02 15:27:30

11月27日,《房地產(chǎn)調控政策與市場(chǎng)前景》閉門(mén)研討會(huì )上,任志強與張維迎、黃益平,從經(jīng)濟、政策、市場(chǎng)等方面對房地產(chǎn)展開(kāi)了一次深刻的討論。
以下內容摘自11月27日任志強的發(fā)言。
01
房?jì)r(jià)在去年就開(kāi)始上漲,只是由于指數關(guān)系,大家覺(jué)得沒(méi)漲。實(shí)際上深圳去年上漲指數是146,非???。
原因之一是連續兩年土地-30%的增長(cháng),主要城市實(shí)際供應量都在下降。但是很多媒體說(shuō)是貨幣原因造成的。其實(shí),這和貨幣,尤其和個(gè)貸沒(méi)有任何關(guān)系。今年1-10月份的個(gè)貸低于去年的整體個(gè)貸。個(gè)貸在整個(gè)一手房銷(xiāo)售額的比例只占21%。
新常態(tài)下提到的最強烈的一個(gè)口號就是供給側改革,只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側改革。
什么是供給側改革?房地產(chǎn)供給側改革本來(lái)應該是人往哪去,土地往哪供,但這幾年我們恰恰做反了,人越往大、中城市去,大、中城市越不給力。土地短缺其中一個(gè)原因是土地錯配造成的。另一個(gè)原因是,大部分出了貪官的城市都不再供應土地,因為土地交易中有很多腐敗。最后導致的結果是兩年之內土地供應短缺,然后房?jì)r(jià)開(kāi)始漲。
第二個(gè)原因是發(fā)達地區,不管你供不供給土地,它的人流集中度還是提高的,因為它占有更多醫療、教育等資源。這兩類(lèi)是今年房?jì)r(jià)上漲的主導。
大家都覺(jué)得房?jì)r(jià)已經(jīng)出現泡沫。真實(shí)數據是什么?就住宅來(lái)說(shuō),全國平均房?jì)r(jià)去年大概是6700,今年是6800。均價(jià)1萬(wàn)的城市9個(gè),均價(jià)2萬(wàn)的10個(gè),扣除這些,平均房?jì)r(jià)只有4000。像渭南這種地級市,市中心只有3000多,稍微偏一點(diǎn)的2000多,這種城市有400個(gè)。我們大概一共600個(gè)城市,通常只公布大城市指數,只公布70個(gè),剩余的城市房?jì)r(jià)低得不得了。
這一輪宏觀(guān)調控產(chǎn)生的作用就是,要讓房?jì)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)的這十幾個(gè)城市把房?jì)r(jià)降下來(lái)。由于還在漲,所以又出臺了第二輪政策。
大家認為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國經(jīng)濟中占的比例很高了,我個(gè)人覺(jué)得很低,2008年之后算,美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻度最低是12.6,隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發(fā)展過(guò)程中,房地產(chǎn)應該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒(méi)有一定的比重,不足以支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的。
我為什么斷定下一輪漲價(jià)比這一輪更高,因為在需求側上進(jìn)行價(jià)格調控的時(shí)候,最后導致的是需求在一兩年以后,或者是一段時(shí)間以后就會(huì )爆發(fā)。最近有幾個(gè)境外的投行預測,這段時(shí)間房?jì)r(jià)可能會(huì )因為政策的抑制而下降,但是2017年會(huì )上漲。以后的調控政策可能連15個(gè)月也做不到,可能八九個(gè)月又反彈了,再出臺一個(gè)政策,可能五六個(gè)月又反彈了。這個(gè)調控政策一輪一輪以后越來(lái)越漲。只要對需求側進(jìn)行抑制,不會(huì )對市場(chǎng)有任何好處,也不會(huì )對市場(chǎng)的穩定有好處。
現在大家都在評價(jià)說(shuō)收入和房?jì)r(jià)差太大。1992年房?jì)r(jià)是998塊錢(qián),大家的工資是88塊錢(qián),一般都是80塊錢(qián)。去年房?jì)r(jià)是6000多塊錢(qián),增長(cháng)了6.5倍,大學(xué)生工資是3750塊錢(qián),一般3500塊錢(qián)左右,工資增長(cháng)了40倍,所以這比起來(lái),評價(jià)房?jì)r(jià)是上漲的更有問(wèn)題。
美國選擇的是中位數,把高的甩了。另外,美國計算收入,工資收入多少,財產(chǎn)性收入多少,是把所有的都混在一起計算,然后取中位數,中國計算收入,沒(méi)有計算財產(chǎn)性收入,你的股票收入和房產(chǎn)收入不都在這里。
今年我們二手房的交易量在很多城市超過(guò)了一手房,二手房漲價(jià)漲得很多,他獲得財產(chǎn)性收入遠遠高于工資收入。清華大學(xué)的教授說(shuō)電信詐騙了1600多萬(wàn),就是一套房的價(jià)格,北大教授也一樣,賣(mài)一套房子就是1000多萬(wàn)。要是把它算到你的財產(chǎn)性收入里,你的收入就大大提高了。但是我們從來(lái)不這么算。老被人民日報誤導,說(shuō)房?jì)r(jià)收入比不對,因為他不懂應該怎么計算。
我想,如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產(chǎn)一個(gè)合理的地位,這個(gè)政策一定是不斷出錯誤的政策。
02
為什么我說(shuō)現在房地產(chǎn)可以救中國經(jīng)濟?
在現有前提條件下,中央政府不會(huì )大改革的時(shí)候,只能靠基礎設施投資。如果要改變,我有個(gè)建議。十幾年前我們研究城市化的規律,一個(gè)是從農村走向城市,第二個(gè)是從小城市到大城市,第三個(gè)是從市中心到郊區,第四個(gè)是形成城市群,全世界如此。1960年的時(shí)候,全世界只有2個(gè)千萬(wàn)人口以上的城市,1980年達到了8個(gè),2010年24個(gè),中國有6個(gè),到2030年,中國大概得有20個(gè)以上。
中國現在的統計和國際不一樣,國際是常住人口,工資收入來(lái)自城市就叫做城市。中國是以居住和戶(hù)籍兩個(gè)條件,是戶(hù)籍加上六個(gè)月以上的城市常住人口。所有的軍隊,不管是在山溝還是邊境都是城市化人口,包括武警、警察、解放軍,這是一個(gè)特殊計算方式。按照這個(gè)方式,除了半年以上的戶(hù)籍人口,剩余的三、兩個(gè)月或者是幾天的叫流動(dòng)人口。中國70%的城市化率將近7億人,我個(gè)人覺(jué)得至少20個(gè)以上的千萬(wàn)級以上城市?,F在規??从?個(gè)左右。
我們有了第一條規律,就是從農村向城市,2億多人過(guò)來(lái)了,還得有農民進(jìn)城。為什么呢?太多農民富不起來(lái)。他們必須進(jìn)入城市,才有可能致富。
從農村進(jìn)入城市,從中小城市進(jìn)入到大城市,這兩個(gè)階段正在進(jìn)行中,但是我們沒(méi)有第三個(gè)過(guò)程,從市中心向郊區轉移。因為土地制度導致第三個(gè)過(guò)程中斷了,所以中國也不可能有第四個(gè)過(guò)程叫城市群。
美國說(shuō)的城市群概念,是我雖然住在農村,比如說(shuō)老布什小布什回到莊園了,他雖然住在農村,但是他的收入來(lái)自于城市。我們現在農民工收入70%來(lái)自于城市,30%來(lái)自于農村。這個(gè)比例關(guān)系是不對的,如果你來(lái)自于小城鎮,收入來(lái)自于城鎮沒(méi)關(guān)系。但是我們的土地不能轉移,比如比爾蓋茨,那個(gè)街的房產(chǎn)都是他的,他到非大城市的時(shí)候,把資源也帶進(jìn)去了。我們土地是最多你蓋一個(gè)小別墅,但是你不可能把資源帶過(guò)去。
中斷的結果就是大中城市可能有泡沫,就是房子貴。我們倒過(guò)來(lái)算算,西城區100萬(wàn)人口,500多億稅收,給國家創(chuàng )了6500億,按照人均GDP算是7萬(wàn)美元,你說(shuō)房子應該多貴,按照西城區的人民幣計算,它的房子至少15萬(wàn)。按照人均收入來(lái)算的話(huà),也很高。
03
一個(gè)投資家為什么把它擱在西城區,因為西城區給他減個(gè)人所得稅,因為它自己稅收很多,把最有錢(qián)的人吸收進(jìn)來(lái),吸收的這些人也很有錢(qián),收入也很高。這就是個(gè)變化。這個(gè)地區為什么會(huì )發(fā)生這種情況,因為有錢(qián)人往這集中,這就不行了。
比如說(shuō)你最少有5%的回報,在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到,是因為我們房改房太多,很多人不知道,我們全部的商品房加起來(lái),從1992年到現在一共建了7000萬(wàn)套,我們建了這么多房子,在全國總量上大概只占30%多一點(diǎn),70%是政府蓋的房子,或者是原來(lái)房改房,或者是舊房,或是拆遷房,這些房子的回報率大概400-500。
我們拆遷的西城區房子,當時(shí)回遷房是230塊,房改房大概是900塊,60平就是5.4萬(wàn),現在的房子多少錢(qián)?一平10萬(wàn)。這個(gè)房子租金多少?大概市中心60平米房子,尤其是學(xué)區房,8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價(jià)商品房只有富人居住,有些也不低,比如說(shuō)女人街蓋的房子,平均4萬(wàn)多,因為離美國大使館近,旁邊的美國人,記者什么的,那4萬(wàn)塊錢(qián)的房租就是美國政府給的。
年初給我理發(fā)的小姑娘,說(shuō)想買(mǎi)套房子,問(wèn)我買(mǎi)哪兒的房子。我說(shuō),你買(mǎi)固安就行了,貴的房子你也買(mǎi)不起。當時(shí)房?jì)r(jià)6000塊,她買(mǎi)了96平的房子,現在12000塊,她賺了一倍。她說(shuō)我當時(shí)應該多買(mǎi)一套。那個(gè)地方憑什么漲到1.2萬(wàn),1.4萬(wàn)?因為有個(gè)機場(chǎng),國航還留在老機場(chǎng),東航等其它三個(gè)都搬到這里,他們都得到當地買(mǎi)房子或者租房子,下一步還有物流,他不住在那不行,即使住在新機場(chǎng)也得搬過(guò)去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的,各地的政府都是這樣,沒(méi)辦法。他是希望這個(gè)地區的房?jì)r(jià)越高越好,沒(méi)有一個(gè)地方的官員不是這樣。
地價(jià)除以50%是房?jì)r(jià),但在大城市房?jì)r(jià)就是地價(jià),因為他計算,兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房?jì)r(jià)上漲一定比這次要高,尤其在中國很多是資源性城市導致的,像鄂爾多斯,煤炭一降價(jià)就徹底死了,大慶地下如果還有油,它也能起來(lái)。不是說(shuō)所有的房?jì)r(jià)都能漲。要具體情況,具體分析。
我給政府的建議,是城市化率的基本發(fā)展,把后面的土地放開(kāi),就沒(méi)有房?jì)r(jià)高漲過(guò)程中的城市化進(jìn)程,就是平和房?jì)r(jià)過(guò)程中的城市化進(jìn)程。假定,土地可以有一個(gè)自由度,那情況就發(fā)生變化了。我擔任最后一屆政協(xié)委員的時(shí)候,有一個(gè)提案,當時(shí)北京有六個(gè)城中村改造,在集體土地上蓋租賃性租房,把租賃的錢(qián)給農民,地也不整,政府配市政,給定價(jià),這是第一步。
不能做到讓土地私有化,但是可以讓農民的集體建設用地用于城市服務(wù),可以解決一部分問(wèn)題。如果土地政策不解決,誰(shuí)都解決不了,不能簡(jiǎn)單說(shuō),價(jià)格好還是不好。
04
你看北上廣,哪個(gè)地方的人多,哪個(gè)地方就可以買(mǎi)。比如深圳,按照當地戶(hù)籍人口計算,人均4.6套房,他們的房子都出租了,租金很高。尤其是很多拆遷戶(hù),一個(gè)人就十幾套。這個(gè)地區,老齡人口率低,只是層次高,科技能力最強。因為政府管的少,政府今年超稅收1500多億,估計最后超稅收2000億。
深圳戶(hù)籍人口962萬(wàn),活躍性手機2800萬(wàn)部,只有20%、30%的人有兩部手機。當地小學(xué)生增幅高的地區,房?jì)r(jià)是漲的。是富人帶著(zhù)孩子,因為他愿意生,生的起,養的起。我們出了一個(gè)貪官指數,它出了小學(xué)生指數,流動(dòng)人口的指數不如小學(xué)生增長(cháng)的指數快。人口進(jìn)來(lái)了,可能還會(huì )跑,但是小學(xué)生增長(cháng)的,一定會(huì )增長(cháng),而且財富也不可能帶走。還有一個(gè)是北京,中央只要不搬走,北京的房?jì)r(jià)一定上漲。資源在這呢。北京第三產(chǎn)業(yè)比重高于上海,尤其是金融產(chǎn)業(yè)比重比上海還高。
第二是經(jīng)濟發(fā)展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓,上海一些省會(huì )的特殊城市,就是周邊沒(méi)有相關(guān)城市的,浙江,江蘇周邊都有,所以南京作為省會(huì )不是最高的,可能排第三第四的樣子,但是其它地區就一個(gè)城市,沒(méi)辦法,它只能往那跑,你只能到那買(mǎi)房子。
另外一個(gè)特殊情況,就是中國高鐵,都說(shuō)這輪鄭州房子漲,為什么漲?因為米字型的高鐵快要成型了。鄭州高鐵通了以后,很多短途飛機取消了,兩小時(shí)的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來(lái)好處,也帶來(lái)壞處,比如鎮江,以前到鎮江玩還住一個(gè)晚上,現在去才17分鐘,現在沒(méi)人住了。東京和大阪通高鐵以后,大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費了。所以高鐵有時(shí)候把福利帶到大城市去了。
問(wèn)答
問(wèn):出于投資的角度,保值增值的角度,人民幣持續貶值,這個(gè)時(shí)候應該怎么做,國內買(mǎi)房子還是出去買(mǎi)?
任志強:我不同意你說(shuō)的,一般買(mǎi)房子的人沒(méi)時(shí)間去投資,已經(jīng)在干別的事,那個(gè)事干的挺好,沒(méi)尋思干個(gè)創(chuàng )業(yè)就買(mǎi)房子。真正做投資的,誰(shuí)去買(mǎi)房子,投資賺的比房子多,有能力有本事投資的就去投資,不買(mǎi)房子。如果你有正常的工作,又不愿意丟了這工作,又不愿意去搞股票,剩下錢(qián)在那干嘛,可以去買(mǎi)房子。別說(shuō)你干著(zhù)企業(yè),花錢(qián)買(mǎi)房子了。

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