11月27日，《房地產(chǎn)調控政策與市場(chǎng)前景》閉門(mén)研討會(huì )上，任志強與張維迎、黃益平，從經(jīng)濟、政策、市場(chǎng)等方面對房地產(chǎn)展開(kāi)了一次深刻的討論。

　　以下內容摘自11月27日任志強的發(fā)言。

　　01

　　房?jì)r(jià)在去年就開(kāi)始上漲，只是由于指數關(guān)系，大家覺(jué)得沒(méi)漲。實(shí)際上深圳去年上漲指數是146，非?？?。

　　原因之一是連續兩年土地-30%的增長(cháng)，主要城市實(shí)際供應量都在下降。但是很多媒體說(shuō)是貨幣原因造成的。其實(shí)，這和貨幣，尤其和個(gè)貸沒(méi)有任何關(guān)系。今年1-10月份的個(gè)貸低于去年的整體個(gè)貸。個(gè)貸在整個(gè)一手房銷(xiāo)售額的比例只占21%。

　　新常態(tài)下提到的最強烈的一個(gè)口號就是供給側改革，只有房地產(chǎn)業(yè)不是供給側改革。

　　什么是供給側改革?房地產(chǎn)供給側改革本來(lái)應該是人往哪去，土地往哪供，但這幾年我們恰恰做反了，人越往大、中城市去，大、中城市越不給力。土地短缺其中一個(gè)原因是土地錯配造成的。另一個(gè)原因是，大部分出了貪官的城市都不再供應土地，因為土地交易中有很多腐敗。最后導致的結果是兩年之內土地供應短缺，然后房?jì)r(jià)開(kāi)始漲。

　　第二個(gè)原因是發(fā)達地區，不管你供不供給土地，它的人流集中度還是提高的，因為它占有更多醫療、教育等資源。這兩類(lèi)是今年房?jì)r(jià)上漲的主導。

　　大家都覺(jué)得房?jì)r(jià)已經(jīng)出現泡沫。真實(shí)數據是什么?就住宅來(lái)說(shuō)，全國平均房?jì)r(jià)去年大概是6700，今年是6800。均價(jià)1萬(wàn)的城市9個(gè)，均價(jià)2萬(wàn)的10個(gè)，扣除這些，平均房?jì)r(jià)只有4000。像渭南這種地級市，市中心只有3000多，稍微偏一點(diǎn)的2000多，這種城市有400個(gè)。我們大概一共600個(gè)城市，通常只公布大城市指數，只公布70個(gè)，剩余的城市房?jì)r(jià)低得不得了。

　　這一輪宏觀(guān)調控產(chǎn)生的作用就是，要讓房?jì)r(jià)已經(jīng)漲起來(lái)的這十幾個(gè)城市把房?jì)r(jià)降下來(lái)。由于還在漲，所以又出臺了第二輪政策。

　　大家認為房地產(chǎn)已經(jīng)在中國經(jīng)濟中占的比例很高了，我個(gè)人覺(jué)得很低，2008年之后算，美國房地產(chǎn)對GDP的總貢獻度最低是12.6，隨后一直遞增。我們今年只有8%。中國在城市化發(fā)展過(guò)程中，房地產(chǎn)應該占更大的比重。如果房地產(chǎn)沒(méi)有一定的比重，不足以支撐中國經(jīng)濟發(fā)展的。

　　我為什么斷定下一輪漲價(jià)比這一輪更高，因為在需求側上進(jìn)行價(jià)格調控的時(shí)候，最后導致的是需求在一兩年以后，或者是一段時(shí)間以后就會(huì )爆發(fā)。最近有幾個(gè)境外的投行預測，這段時(shí)間房?jì)r(jià)可能會(huì )因為政策的抑制而下降，但是2017年會(huì )上漲。以后的調控政策可能連15個(gè)月也做不到，可能八九個(gè)月又反彈了，再出臺一個(gè)政策，可能五六個(gè)月又反彈了。這個(gè)調控政策一輪一輪以后越來(lái)越漲。只要對需求側進(jìn)行抑制，不會(huì )對市場(chǎng)有任何好處，也不會(huì )對市場(chǎng)的穩定有好處。

　　現在大家都在評價(jià)說(shuō)收入和房?jì)r(jià)差太大。1992年房?jì)r(jià)是998塊錢(qián)，大家的工資是88塊錢(qián)，一般都是80塊錢(qián)。去年房?jì)r(jià)是6000多塊錢(qián)，增長(cháng)了6.5倍，大學(xué)生工資是3750塊錢(qián)，一般3500塊錢(qián)左右，工資增長(cháng)了40倍，所以這比起來(lái)，評價(jià)房?jì)r(jià)是上漲的更有問(wèn)題。

　　美國選擇的是中位數，把高的甩了。另外，美國計算收入，工資收入多少，財產(chǎn)性收入多少，是把所有的都混在一起計算，然后取中位數，中國計算收入，沒(méi)有計算財產(chǎn)性收入，你的股票收入和房產(chǎn)收入不都在這里。

　　今年我們二手房的交易量在很多城市超過(guò)了一手房，二手房漲價(jià)漲得很多，他獲得財產(chǎn)性收入遠遠高于工資收入。清華大學(xué)的教授說(shuō)電信詐騙了1600多萬(wàn)，就是一套房的價(jià)格，北大教授也一樣，賣(mài)一套房子就是1000多萬(wàn)。要是把它算到你的財產(chǎn)性收入里，你的收入就大大提高了。但是我們從來(lái)不這么算。老被人民日報誤導，說(shuō)房?jì)r(jià)收入比不對，因為他不懂應該怎么計算。

　　我想，如果不能從各種正面宣傳中給中國房地產(chǎn)一個(gè)合理的地位，這個(gè)政策一定是不斷出錯誤的政策。

　　02

　　為什么我說(shuō)現在房地產(chǎn)可以救中國經(jīng)濟?

　　在現有前提條件下，中央政府不會(huì )大改革的時(shí)候，只能靠基礎設施投資。如果要改變，我有個(gè)建議。十幾年前我們研究城市化的規律，一個(gè)是從農村走向城市，第二個(gè)是從小城市到大城市，第三個(gè)是從市中心到郊區，第四個(gè)是形成城市群，全世界如此。1960年的時(shí)候，全世界只有2個(gè)千萬(wàn)人口以上的城市，1980年達到了8個(gè)，2010年24個(gè)，中國有6個(gè)，到2030年，中國大概得有20個(gè)以上。

　　中國現在的統計和國際不一樣，國際是常住人口，工資收入來(lái)自城市就叫做城市。中國是以居住和戶(hù)籍兩個(gè)條件，是戶(hù)籍加上六個(gè)月以上的城市常住人口。所有的軍隊，不管是在山溝還是邊境都是城市化人口，包括武警、警察、解放軍，這是一個(gè)特殊計算方式。按照這個(gè)方式，除了半年以上的戶(hù)籍人口，剩余的三、兩個(gè)月或者是幾天的叫流動(dòng)人口。中國70%的城市化率將近7億人，我個(gè)人覺(jué)得至少20個(gè)以上的千萬(wàn)級以上城市?，F在規?？从?個(gè)左右。

　　我們有了第一條規律，就是從農村向城市，2億多人過(guò)來(lái)了，還得有農民進(jìn)城。為什么呢?太多農民富不起來(lái)。他們必須進(jìn)入城市，才有可能致富。

　　從農村進(jìn)入城市，從中小城市進(jìn)入到大城市，這兩個(gè)階段正在進(jìn)行中，但是我們沒(méi)有第三個(gè)過(guò)程，從市中心向郊區轉移。因為土地制度導致第三個(gè)過(guò)程中斷了，所以中國也不可能有第四個(gè)過(guò)程叫城市群。

　　美國說(shuō)的城市群概念，是我雖然住在農村，比如說(shuō)老布什小布什回到莊園了，他雖然住在農村，但是他的收入來(lái)自于城市。我們現在農民工收入70%來(lái)自于城市，30%來(lái)自于農村。這個(gè)比例關(guān)系是不對的，如果你來(lái)自于小城鎮，收入來(lái)自于城鎮沒(méi)關(guān)系。但是我們的土地不能轉移，比如比爾蓋茨，那個(gè)街的房產(chǎn)都是他的，他到非大城市的時(shí)候，把資源也帶進(jìn)去了。我們土地是最多你蓋一個(gè)小別墅，但是你不可能把資源帶過(guò)去。

　　中斷的結果就是大中城市可能有泡沫，就是房子貴。我們倒過(guò)來(lái)算算，西城區100萬(wàn)人口，500多億稅收，給國家創(chuàng )了6500億，按照人均GDP算是7萬(wàn)美元，你說(shuō)房子應該多貴，按照西城區的人民幣計算，它的房子至少15萬(wàn)。按照人均收入來(lái)算的話(huà)，也很高。

　　03

　　一個(gè)投資家為什么把它擱在西城區，因為西城區給他減個(gè)人所得稅，因為它自己稅收很多，把最有錢(qián)的人吸收進(jìn)來(lái)，吸收的這些人也很有錢(qián)，收入也很高。這就是個(gè)變化。這個(gè)地區為什么會(huì )發(fā)生這種情況，因為有錢(qián)人往這集中，這就不行了。

　　比如說(shuō)你最少有5%的回報，在北京或者是在全國基本上做不到。不是因為商品房貴了達不到，是因為我們房改房太多，很多人不知道，我們全部的商品房加起來(lái)，從1992年到現在一共建了7000萬(wàn)套，我們建了這么多房子，在全國總量上大概只占30%多一點(diǎn)，70%是政府蓋的房子，或者是原來(lái)房改房，或者是舊房，或是拆遷房，這些房子的回報率大概400-500。

　　我們拆遷的西城區房子，當時(shí)回遷房是230塊，房改房大概是900塊，60平就是5.4萬(wàn)，現在的房子多少錢(qián)?一平10萬(wàn)。這個(gè)房子租金多少?大概市中心60平米房子，尤其是學(xué)區房，8000-10000的租金。我們的租金不合理在于大量的房改房。高價(jià)商品房只有富人居住，有些也不低，比如說(shuō)女人街蓋的房子，平均4萬(wàn)多，因為離美國大使館近，旁邊的美國人，記者什么的，那4萬(wàn)塊錢(qián)的房租就是美國政府給的。

　　年初給我理發(fā)的小姑娘，說(shuō)想買(mǎi)套房子，問(wèn)我買(mǎi)哪兒的房子。我說(shuō)，你買(mǎi)固安就行了，貴的房子你也買(mǎi)不起。當時(shí)房?jì)r(jià)6000塊，她買(mǎi)了96平的房子，現在12000塊，她賺了一倍。她說(shuō)我當時(shí)應該多買(mǎi)一套。那個(gè)地方憑什么漲到1.2萬(wàn)，1.4萬(wàn)?因為有個(gè)機場(chǎng)，國航還留在老機場(chǎng)，東航等其它三個(gè)都搬到這里，他們都得到當地買(mǎi)房子或者租房子，下一步還有物流，他不住在那不行，即使住在新機場(chǎng)也得搬過(guò)去。北京市政府一般是從自己的角度考慮的，各地的政府都是這樣，沒(méi)辦法。他是希望這個(gè)地區的房?jì)r(jià)越高越好，沒(méi)有一個(gè)地方的官員不是這樣。

　　地價(jià)除以50%是房?jì)r(jià)，但在大城市房?jì)r(jià)就是地價(jià)，因為他計算，兩年以后房子就得漲這么多。我賭下一次房?jì)r(jià)上漲一定比這次要高，尤其在中國很多是資源性城市導致的，像鄂爾多斯，煤炭一降價(jià)就徹底死了，大慶地下如果還有油，它也能起來(lái)。不是說(shuō)所有的房?jì)r(jià)都能漲。要具體情況，具體分析。

　　我給政府的建議，是城市化率的基本發(fā)展，把后面的土地放開(kāi)，就沒(méi)有房?jì)r(jià)高漲過(guò)程中的城市化進(jìn)程，就是平和房?jì)r(jià)過(guò)程中的城市化進(jìn)程。假定，土地可以有一個(gè)自由度，那情況就發(fā)生變化了。我擔任最后一屆政協(xié)委員的時(shí)候，有一個(gè)提案，當時(shí)北京有六個(gè)城中村改造，在集體土地上蓋租賃性租房，把租賃的錢(qián)給農民，地也不整，政府配市政，給定價(jià)，這是第一步。

　　不能做到讓土地私有化，但是可以讓農民的集體建設用地用于城市服務(wù)，可以解決一部分問(wèn)題。如果土地政策不解決，誰(shuí)都解決不了，不能簡(jiǎn)單說(shuō)，價(jià)格好還是不好。

　　04

　　你看北上廣，哪個(gè)地方的人多，哪個(gè)地方就可以買(mǎi)。比如深圳，按照當地戶(hù)籍人口計算，人均4.6套房，他們的房子都出租了，租金很高。尤其是很多拆遷戶(hù)，一個(gè)人就十幾套。這個(gè)地區，老齡人口率低，只是層次高，科技能力最強。因為政府管的少，政府今年超稅收1500多億，估計最后超稅收2000億。

　　深圳戶(hù)籍人口962萬(wàn)，活躍性手機2800萬(wàn)部，只有20%、30%的人有兩部手機。當地小學(xué)生增幅高的地區，房?jì)r(jià)是漲的。是富人帶著(zhù)孩子，因為他愿意生，生的起，養的起。我們出了一個(gè)貪官指數，它出了小學(xué)生指數，流動(dòng)人口的指數不如小學(xué)生增長(cháng)的指數快。人口進(jìn)來(lái)了，可能還會(huì )跑，但是小學(xué)生增長(cháng)的，一定會(huì )增長(cháng)，而且財富也不可能帶走。還有一個(gè)是北京，中央只要不搬走，北京的房?jì)r(jià)一定上漲。資源在這呢。北京第三產(chǎn)業(yè)比重高于上海，尤其是金融產(chǎn)業(yè)比重比上海還高。

　　第二是經(jīng)濟發(fā)展特色。目前漲的比較快的還是大城市。深訓，上海一些省會(huì )的特殊城市，就是周邊沒(méi)有相關(guān)城市的，浙江，江蘇周邊都有，所以南京作為省會(huì )不是最高的，可能排第三第四的樣子，但是其它地區就一個(gè)城市，沒(méi)辦法，它只能往那跑，你只能到那買(mǎi)房子。

　　另外一個(gè)特殊情況，就是中國高鐵，都說(shuō)這輪鄭州房子漲，為什么漲?因為米字型的高鐵快要成型了。鄭州高鐵通了以后，很多短途飛機取消了，兩小時(shí)的生活圈里有4億人。但是高鐵并不一定都帶來(lái)好處，也帶來(lái)壞處，比如鎮江，以前到鎮江玩還住一個(gè)晚上，現在去才17分鐘，現在沒(méi)人住了。東京和大阪通高鐵以后，大阪人都跑到東京了。就像天津人都跑到北京消費了。所以高鐵有時(shí)候把福利帶到大城市去了。

　　問(wèn)答

　　問(wèn)：出于投資的角度，保值增值的角度，人民幣持續貶值，這個(gè)時(shí)候應該怎么做，國內買(mǎi)房子還是出去買(mǎi)?

　　任志強：我不同意你說(shuō)的，一般買(mǎi)房子的人沒(méi)時(shí)間去投資，已經(jīng)在干別的事，那個(gè)事干的挺好，沒(méi)尋思干個(gè)創(chuàng )業(yè)就買(mǎi)房子。真正做投資的，誰(shuí)去買(mǎi)房子，投資賺的比房子多，有能力有本事投資的就去投資，不買(mǎi)房子。如果你有正常的工作，又不愿意丟了這工作，又不愿意去搞股票，剩下錢(qián)在那干嘛，可以去買(mǎi)房子。別說(shuō)你干著(zhù)企業(yè)，花錢(qián)買(mǎi)房子了。