最近有朋友考慮在某二線(xiàn)城市買(mǎi)套二手房用于自住，由于手中的預算有限，擺在眼前的只有2種選擇，要么購買(mǎi)市中心地段好90年代建設的老房子，要么購買(mǎi)郊區地段偏遠的2010年以后建成的新小區的二手房。

　　相信不少剛需族買(mǎi)房都有這樣的煩惱，一方面老舊二手房地段好，去哪里都非常方便，且比同地段的新房?jì)r(jià)格便宜不少;但另一方面，房子太破，小區環(huán)境差，居住的舒適度低。那么，市中心的老舊二手房，到底值不值得買(mǎi)呢?

　　老舊二手房的優(yōu)點(diǎn)：

　　1、 地理位置好。其一般位于市中心交通方便、配套成熟的地段，首先由于處于中心位置，所以去到哪里都不會(huì )太遠;其次，交通方便，可以搭乘的交通工具多，比如公交、地鐵、BRT等;居住在這類(lèi)房子中，上下班途中耗費的時(shí)間短，節省了時(shí)間成本。這類(lèi)房屋周邊的居民多，各方面的生活配套都非常齊全，生活非常方便。

　　2、 對口的學(xué)校一般都比較好。最先居住在這類(lèi)房屋里面的，都是一些本地的居民。這類(lèi)老舊二手房所在的區域，發(fā)展的時(shí)間比較早且發(fā)展的時(shí)間長(cháng)，對口的學(xué)校辦學(xué)歷史也久，不乏一些重點(diǎn)小學(xué)。

　　3、 價(jià)格便宜。在房屋的定價(jià)上，會(huì )考慮到二手房的折舊率。由于房齡老，剩余的土地使用年限短等原因，這類(lèi)二手房的價(jià)格比周邊同地段的新房要便宜不少。不少二手房的戶(hù)型小，60-70平就能做到2房，房屋的總價(jià)也低;再加上樓梯房的公攤面積小，套內實(shí)際可以使用的面積也比較大。

　　4、 后期拆遷升值潛力大。城市在不斷地發(fā)展建設，這類(lèi)房屋所占的地理位置優(yōu)越，由于樓層不高，一般在6-8層，不利于土地資源的優(yōu)化配置且影響市容。房屋未來(lái)拆遷，業(yè)主可以分得一定數量的房產(chǎn)和金錢(qián)。

　　老舊二手房的缺點(diǎn)：

　　1、 比較破舊，小區環(huán)境一般。這類(lèi)老房子建設的時(shí)間比較早，小區一般沒(méi)有什么綠化等規劃可言，房子建得密集，樓間距一般比較小，有的發(fā)生火災，消防車(chē)根本就開(kāi)不進(jìn)來(lái)。加之20年左右的風(fēng)吹日曬，房子比較破舊。

　　2、 車(chē)位不足，物業(yè)管理差。小區的物業(yè)費比較便宜，與之匹配的物業(yè)服務(wù)和管理比較差，在小區衛生、門(mén)禁、安保、消防等方面，做得并不好。車(chē)位不足，會(huì )導致業(yè)主亂停車(chē)，大清早經(jīng)常會(huì )有急躁的業(yè)主因為別人家的車(chē)擋住了路，而不停地按喇叭，影響到整個(gè)小區的人休息。

　　3、 使用時(shí)間長(cháng)，無(wú)法確認房屋內發(fā)生了什么事情。買(mǎi)房最怕買(mǎi)到兇宅，雖然老人家自然死亡并不算是兇宅，但買(mǎi)房人還是覺(jué)得心里膈應。此外，詢(xún)問(wèn)周邊的鄰居，也并不能問(wèn)出個(gè)所以然來(lái)，之前的鄰居可能已經(jīng)搬走，現在的鄰居可能是后面才搬來(lái)的。

　　4、 買(mǎi)后得翻新裝修。老房子的裝修一般都比較差，尤其是廚房和衛生間。買(mǎi)房后，還得敲掉原來(lái)的裝修部分，再次重新裝修，裝修會(huì )受到房屋結構的限制等。

　　5、 貸款的年限有限。一般二手房房齡+貸款年限，不得超過(guò)30年或者40年。其貸款的年限短，意味著(zhù)每個(gè)月的月供高，還貸壓力大。

　　6、 房屋質(zhì)量難以保障。90年代建造的房屋，大多為磚混結構，加之使用的時(shí)間久，房屋質(zhì)量難以保障。

　　7、 鄰居的層次參差不齊。買(mǎi)房時(shí)，我們的鄰居很重要。老舊二手房的居民大多以中老年人為主，生活習慣等各方面，都和年輕人不一樣。年輕人居住在此處，難以融入環(huán)境，難以認同這種生活氛圍。

　　此外，最重要的一點(diǎn)。心理學(xué)上講破窗效應，即一個(gè)房子如果窗戶(hù)破了，沒(méi)有人去修補，隔不久，其它的窗戶(hù)也會(huì )莫名其妙地被人打破;一個(gè)很干凈的地方，人們不好意思丟垃圾，但是一旦地上有垃圾出現之后，人就會(huì )毫不猶豫地拋垃圾。這點(diǎn)類(lèi)似于我們通常說(shuō)的，破罐子破摔。很多人包括這類(lèi)二手房的業(yè)主，心里都認同這個(gè)二手房老了、破了、舊了，從心里上對它產(chǎn)生了反感，不值得珍惜這一想法。很多二手房小區環(huán)境臟、亂，和業(yè)主有一定的關(guān)系。房屋的質(zhì)量差，很大一部分原因和業(yè)主不愛(ài)惜房子有關(guān)。像這類(lèi)小區，也是小偷經(jīng)常喜歡光顧的地方。

　　買(mǎi)房建議：

　　對于首次買(mǎi)房的剛需族來(lái)說(shuō)，尤其是80、90后或者追求生活品質(zhì)的人群，不建議買(mǎi)這類(lèi)房屋。如果只是作為過(guò)渡房，那么至少也要居住3-5年，這個(gè)時(shí)間并不短，但居住不舒適，是會(huì )影響人的心情的。再者，將來(lái)將房屋轉手賣(mài)出以房換房，房屋并不好賣(mài)，不敢保證會(huì )不會(huì )貶值。

　　對于不追求生活品質(zhì)、已經(jīng)有至少一套房或者投資的人群來(lái)說(shuō)，這類(lèi)房屋的性?xún)r(jià)比還是很高的，至少將來(lái)拆遷的時(shí)候，能賺上一筆。

　　如果個(gè)人要購買(mǎi)此類(lèi)房屋，就要注意問(wèn)清楚剩余的使用年限、了解房屋本身的質(zhì)量、考察小區的配套設施和整體環(huán)境、留意小區的安保措施和居住人群的特點(diǎn)等;另外，考慮到自己家庭居住人口的構成，老二手房一般沒(méi)有電梯，如果有老人居住，會(huì )不方便。