現在對于很多退房的案件中存在有開(kāi)發(fā)商方面的問(wèn)題比較多，要在購房合同中與開(kāi)發(fā)商約定高額違約金，以對開(kāi)發(fā)商形成威懾，同時(shí)也能保障在開(kāi)發(fā)商違約時(shí)要求其高額賠償，恒大就做出了無(wú)理由退房的承諾，那么如何評價(jià)恒大宣布無(wú)理由退房，對當前房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響有什么呢?

　　恒大自4月16日起，對所有購買(mǎi)恒大樓盤(pán)住宅的客戶(hù)，在履行樓宇認購書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)的各項義務(wù)，并且無(wú)任何違約行為，從簽署商品房買(mǎi)賣(mài)合同和無(wú)理由退房協(xié)議之日起，至辦理入住手續前的任何時(shí)間，均可無(wú)理由退房。

　　首先，期房由簽約到入住前通常需要1年半至2年時(shí)間，如果入住前退房，也就意味著(zhù)此前支付的三成首付款將被無(wú)息使用。其次，一旦退房，意味著(zhù)銷(xiāo)售團隊、渠道團隊的傭金全部泡湯，銷(xiāo)售團隊會(huì )大力勸阻，而且退款周期有多長(cháng)也不受業(yè)主控制。第三，就算是能順利退房，兩年間房?jì)r(jià)會(huì )漲多少?購房者拿著(zhù)這些首付還能在同樣地段，用同樣價(jià)格買(mǎi)到同樣品質(zhì)的房子嗎?可能性為零!

　　業(yè)內人士六問(wèn)“恒大無(wú)理由退房”

　　第一：無(wú)理由退房只針對未來(lái)即將銷(xiāo)售的房源。你認為你之前買(mǎi)了恒大的房子現在覺(jué)得虧了可以退了，那你就大錯特錯了。紅頭文件上白紙黑字寫(xiě)清楚：自決定執行之日起購買(mǎi)恒大所有住宅樓盤(pán)的客戶(hù)。也就是說(shuō)過(guò)去你買(mǎi)的，不論是你有沒(méi)有交房還是有沒(méi)有簽約合同，你手里的房子都不在恒大這一次無(wú)理由退房申明的范圍之內。這是針對未來(lái)恒大即將銷(xiāo)售的房源的一次促銷(xiāo)，一次逼定，一次軟磨硬泡。

　　第二：退房只針對住宅，而對商鋪、車(chē)位均不涉及。那么商鋪和車(chē)位，又該是什么政策呢?恒大項目的商鋪和車(chē)位難道不屬于恒大地產(chǎn)?

　　第三：退房時(shí)間是簽約之日起到辦理入住手續前。紅頭文件上寫(xiě)的清清楚楚，退房時(shí)間是簽約之日起到辦理入住手續前。作為一個(gè)高周轉快現金流開(kāi)發(fā)的企業(yè)，留給客戶(hù)考慮要不要退房的時(shí)間可能不會(huì )到一年的時(shí)間。而對于客戶(hù)來(lái)說(shuō)，退房無(wú)非是考慮到物業(yè)貶值了才會(huì )考慮退房，一年的時(shí)間，樓市再波動(dòng)，單套房子的貶值出現的可能也是一個(gè)小概率的時(shí)間。而且購房者在等待期房過(guò)程中，是要付出起碼10-20%的資金成本，3-5%左右的稅費.還有機會(huì )成本。真的讓客戶(hù)有退房沖動(dòng)的，可能性不大。

　　第四：繳納首付才可退房，無(wú)息融資?合同上寫(xiě)明對于具備退房資格的客戶(hù)，是已履行《樓宇認購書(shū)》、《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的各項義務(wù)，那么請問(wèn)，履行這兩項合同的義務(wù)是什么。不是繳納定金，而是繳納好首付，才可以簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》。也就是說(shuō)哪怕最后的房子要退掉，恒大也無(wú)息免費的融到了30%的房屋總款資金。

　　第五：無(wú)違約前提根本無(wú)法執行無(wú)理由退房。購買(mǎi)恒大所有樓盤(pán)住宅的客戶(hù)，履行樓宇認購書(shū)和商品房買(mǎi)賣(mài)的各項義務(wù)，并且無(wú)任何違約行為，簽署買(mǎi)賣(mài)合同和無(wú)理由退房之日起，至辦理入住手續前的任何時(shí)間，均可無(wú)理由退房。那么，既然已經(jīng)簽訂《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》的話(huà)，退房肯定涉及違約，涉及違約那么就不會(huì )無(wú)理由退房了，這是不是繞了一圈又回到原點(diǎn)?

　　第六：按揭貸款的購房者，怎么退?沒(méi)有交代清楚，而購房者損失的利息成本該有誰(shuí)負責呢?恒大也沒(méi)有說(shuō)明?

　　退房不是恒大想退，想退就能退，無(wú)理由退房，并不是真的沒(méi)有理由就能退房的，恒大退房的實(shí)施原則是購買(mǎi)恒大樓盤(pán)的購房者自簽署《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》及《無(wú)條件退房協(xié)議書(shū)》之日起至辦理入住手續前的任何時(shí)間，均可無(wú)理由退房。那么只要簽署了《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》這就證明購房流程已經(jīng)走完，政府房管部門(mén)也會(huì )有產(chǎn)權備案，那么政府房管部門(mén)又不是恒大集團開(kāi)的，恒大一句無(wú)理由退房政府就得為恒大一家服務(wù)嗎?顯然不現實(shí)。記者也從西安市房屋管理局的相關(guān)政策中了解到，退房所需要的理由：

　　1、延期交付房屋。

　　根據合同約定的交房時(shí)間到期后卻遲遲得不到開(kāi)發(fā)商的入住通知。經(jīng)購房人催告后的三個(gè)月的合理期限內仍未履行的，購房人就有權要求開(kāi)發(fā)商退房，并要求返還訂金或支付房款利息。

　　2、開(kāi)發(fā)商開(kāi)發(fā)手續不全導致合同無(wú)效。

　　開(kāi)發(fā)商必須證件齊全才能賣(mài)房。如果開(kāi)發(fā)商證件不全，就屬于違法操作，與買(mǎi)房人簽署的合同屬于無(wú)效合同。由于是無(wú)效合同，開(kāi)發(fā)商應當返還購房人交納的房款。

　　3、開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購房人同意擅自變更設計。

　　發(fā)生開(kāi)發(fā)商未經(jīng)購房人同意而擅自變更房屋戶(hù)型、朝向、面積等有關(guān)設計的情況，購房人可以依據合同約定，要求開(kāi)發(fā)商退房。

　　4、房屋面積誤差超過(guò)3%。

　　如果交房時(shí)房屋的實(shí)測面積與合同面積的誤差比絕對值超出3%，購房人可以提出退房并要求退賠利息。

　　5、房屋質(zhì)量不合格導致嚴重影響使用。

　　因房屋質(zhì)量問(wèn)題嚴重影響正常居住使用，購房人可以提出退房并要求開(kāi)發(fā)商賠償損失。認為主體結構質(zhì)量不合格的，可以依照有關(guān)規定委托工程質(zhì)量檢測機構重新核驗。

　　6、房子產(chǎn)權不清楚。

　　如存在抵押、聯(lián)建或其他經(jīng)濟糾紛開(kāi)發(fā)商在出售房屋之前就把所售房屋抵押，或賣(mài)給購房人后，又把房子抵押給他人，購房人查明后，就可認定購房合同無(wú)效，要求退房。

　　7、遲延辦理房屋所有權登記。

　　根據買(mǎi)賣(mài)合同約定或法律規定應當辦理房屋所有權登記屆滿(mǎn)后超過(guò)一年，由于開(kāi)發(fā)商的原因導致無(wú)法辦理房屋所有權登記的。

　　8、按揭合同辦理不下來(lái)。

　　因不歸責于當事人雙方的事由未能訂立按揭合同，辦理不下按揭貸款的。

　　專(zhuān)家提醒：購房者理智購房

　　有業(yè)內專(zhuān)家分析認為，貸款買(mǎi)房，購房者尚未與銀行簽訂貸款合同，那么退房這件事僅涉及開(kāi)發(fā)商和購房者，所以只要開(kāi)發(fā)商同意，　購房者就能順利退房。但是如果購房者已經(jīng)與銀行簽訂了貸款合同，那么退房將涉及開(kāi)發(fā)商、銀行及購房者三方利益。即使房企愿意無(wú)條件退房，但對于商業(yè)銀行來(lái)說(shuō)，可能不愿意做‘無(wú)條件退貸’的承諾，導致三方相互扯皮的概率大大增加。

　　此外，退房還牽涉到違約賠償，即使退房成功，購房者也要支付違約金給銀行和開(kāi)發(fā)商，這也使得購房者退房成本增加。

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