慎選抵押房

　　【案例】韓先生購買(mǎi)了張女士的一處房 屋，該房是張女士通過(guò)按揭方式購得，后抵押給銀行借款。韓先生遂約定張女士在簽訂合同后10個(gè)工作日內辦理提前還款。韓先生支付購房款后，張女士卻遲遲不 辦理解押，期間因其他糾紛房屋被法院查封，導致無(wú)法繼續交易。韓先生訴至法院，要求對方支付違約金。

　　【提醒】如果在解除抵押的過(guò)程中賣(mài)房人不解抵押，將影響合同繼續履行。因此購買(mǎi)房屋要謹慎購買(mǎi)抵押房。如非要購買(mǎi)一定要妥善簽訂合同，督促賣(mài)房人解押。

　　防范抵債房

　　【案例】陳女士抵押房產(chǎn)向人借錢(qián)，委托萬(wàn)女士代辦相關(guān)事宜。后陳女士未能償還借款，萬(wàn)女士將房屋低價(jià)出售給常先生。陳女士訴至法院，要求撤銷(xiāo)與常先生的買(mǎi)賣(mài)合同。法院認為該房存在交易價(jià)格明顯過(guò)低等眾多疑點(diǎn)，合同顯失公平，判決撤銷(xiāo)了合同。

　　【提醒】用房屋買(mǎi)賣(mài)做幌，變相以房抵債，當借款人無(wú)力還款就將房屋低價(jià)轉賣(mài)的情況時(shí)有發(fā)生。買(mǎi)房人在遇到低價(jià)房時(shí)不要急于交易，需審核出售人的所有權情況。

　　巧簽共有房

　　【案例】景先生將房屋出售給馬先生，合同簽訂后馬先生支付了定金。不久景先生的妻子告知馬先生房屋是夫妻共同財產(chǎn)，丈夫未征得同意擅自賣(mài)房合同無(wú)效，后景先生也不再履行合同。馬先生去世后，子女訴至法院要求景先生繼續履行合同。法院最終未支持馬先生子女的訴求。

　　【提醒】夫妻對共同所有的財產(chǎn)有平等處理權，一方未經(jīng)另一方同意，擅自處理共同財產(chǎn)無(wú)效，因此購房者買(mǎi)房時(shí)需了解售房人的家庭情況，如已婚需讓其配偶簽訂知情同意書(shū)，如賣(mài)方有意隱瞞婚姻狀況的話(huà)，則要特別警惕。

　　驗明學(xué)區房

　　【案例】馬先生為了讓孩子上學(xué)，通過(guò)中介以高于周邊房?jì)r(jià)16%的價(jià)格買(mǎi)了一套“學(xué)區房”。簽訂合同后，馬先生得知購買(mǎi)的房不屬于重點(diǎn)校劃片房屋。馬先生訴至法院，要求中介賠償差價(jià)損失，并退還居間費。中介稱(chēng)，合同中未約定購買(mǎi)的是學(xué)區房，故不同意訴訟請求。法院認為因合同未作相關(guān)約定，因此對馬先生主張差價(jià)損失的請求不予支持，但中介沒(méi)有盡到謹慎審查責任，判決中介退還居間費。

　　【提醒】購買(mǎi)學(xué)區房的買(mǎi)房人，一定要提前向相關(guān)部門(mén)核實(shí)相關(guān)政策及入學(xué)指標使用情況，其次要將購買(mǎi)學(xué)區房這一特殊目的寫(xiě)入合同。

　　警惕代理房

　　【案例】旅居國外的周女士委托孫先生代售一處房屋，委托范圍為賣(mài)房手續的前期事宜。后來(lái)孫先生通過(guò)中介將房賣(mài)給趙先生。周女士回國后，認為房屋成交價(jià)過(guò)低，拒絕履行合同。趙先生訴至法院，要求孫先生雙倍返還其定金，中介退還居間費等。法院認定孫先生越權代理，中介有重大過(guò)錯，趙先生因未審核代理權限，也負一定責任。

　　【提醒】生活中經(jīng)常出現委托人代簽合同的現象，遇此種情形，購房人一定要提高警惕，要求其提供委托書(shū)，同時(shí)出示房產(chǎn)證原件及業(yè)主身份證明等，防范代理人無(wú)權代理，或因房?jì)r(jià)上漲業(yè)主以不知情為由拒不賣(mài)房。

　　慎選在租房

　　【案例】李先生將房子租給梅先生后，又將房子賣(mài)給楊先生。然后，梅先生以李先生出售房屋侵犯其優(yōu)先購買(mǎi)權為由訴至法院，要求李先生賠償10萬(wàn)元。法院認為，有證據表明梅先生知曉房屋出售一事，故駁回其起訴。

　　【提醒】不少二手房出售時(shí)處于出租狀態(tài)，為避免糾紛，買(mǎi)房人最好要求租戶(hù)出具放棄優(yōu)先購買(mǎi)權的聲明書(shū)等材料。

　　了解拍賣(mài)房

　　【案例】一公司倒閉后將資產(chǎn)抵償給銀行，其中包括一處房屋。銀行將房屋委托拍賣(mài)公司拍賣(mài)，岳先生付款后獲得該房屋。但在過(guò)戶(hù)時(shí)因原房屋產(chǎn)權公司已注銷(xiāo)，故岳先生起訴至法院要求拍賣(mài)公司協(xié)助其過(guò)戶(hù)。

　　【提醒】拍賣(mài)房往往涉及債務(wù)問(wèn)題，可能被多次抵押，購買(mǎi)這類(lèi)房屋有可能面臨債權人追討。此外還要關(guān)注房屋的產(chǎn)權問(wèn)題，有無(wú)實(shí)際居住人及戶(hù)口有無(wú)遷出，還要查看房屋是否存在未繳清的水電費、物業(yè)費用等情況。

　　應對漲價(jià)房

　　【案例】程女士將房屋賣(mài)給沈先生，合同履行過(guò)程中沈先生支付了定金和首付款，后程女士發(fā)出解除合同通知。沈先生認為對方是因房?jì)r(jià)大漲不想賣(mài)了，故訴至法院要求對方繼續履行合同。

　　【提醒】因房?jì)r(jià)上漲而違約的情況頻發(fā)，買(mǎi)房人應對通常有兩個(gè)選擇，一是要求繼續履行合同，二是解除合同并賠償損失。但無(wú)論何種訴求，首先要確定買(mǎi)賣(mài)雙方已簽訂購房合同，其次要自身嚴格履約并及時(shí)固定賣(mài)方違約的證據。