僑城尚寓是近日引起全國關(guān)注的6平方米鴿子籠項目，經(jīng)過(guò)9月24、25日極其喧鬧的兩天后，9月26日項目營(yíng)銷(xiāo)中心大門(mén)緊閉，謝絕訪(fǎng)客。同日中午，深圳市規劃和國土資源委員會(huì )宣布，僑城尚寓涉嫌違法改建銷(xiāo)售，項目已售出的4套6平方米房產(chǎn)的買(mǎi)受人與銷(xiāo)售方需解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議。

公眾圍觀(guān)數日之久的項目原屬違建。操作深圳僑城尚寓項目的資本商也許沒(méi)有想到最終得到一個(gè)糟糕結果，此前主動(dòng)制造的狂歡局面變成一場(chǎng)空。此事件是開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)的典型反面教材，同時(shí)也是深圳高房?jì)r(jià)之下，購房者的無(wú)奈映照。

鴿子籠項目入市爭議

僑城尚寓應是近年深圳乃至全國樓市中最具爭議性的項目。

深圳市南山區沙河東路與新中路交匯處，是僑城尚寓的項目所在地。項目左手邊是深圳市區內規模較大的高爾夫球會(huì )，再向左，是深圳最大的舊改項目華潤城，還有深圳互聯(lián)網(wǎng)圣地科技園;僑城尚寓的右側則是深圳最大的城中村白石洲，環(huán)境臟亂、人員復雜。白石洲隔壁，是深圳傳統的豪宅聚集地華僑城片區。

僑城尚寓離城中村的白石洲最近。盡管是城中村，但白石洲也有不多的二手樓盤(pán)，均價(jià)從6-7萬(wàn)元/平方米不等。而離僑城尚寓最近的新房項目華潤城，其最新開(kāi)盤(pán)項目是均價(jià)9萬(wàn)元/平方米。它們皆可用以參考、評判僑城尚寓定價(jià)的合理性。

據深圳市規劃和國土資源委員會(huì )查證，僑城尚寓法定名稱(chēng)為“沙河觀(guān)景閣”，為一棟15層的高建筑物，建筑功能為辦公和公寓，早期由深圳市沙河實(shí)業(yè)(集團)有限公司開(kāi)發(fā)。項目1-5層為辦公共5套，權利人現為鄭某某;6-15層為公寓共169套，權利人均為陳某某等人。在上述169套公寓中，有11套建筑面積在6平方米左右，均為6至15層的每層樓梯拐角處的邊角房間;其余158套大部分建筑面積為36-60㎡左右。

2016年6月16日，深圳市中執資本投資有限公司(下稱(chēng)“中執公司”)和吳某某等四個(gè)自然人受陳某某等人委托銷(xiāo)售上述公寓。中執公司在對該169套公寓重新裝修后再向社會(huì )銷(xiāo)售。據深圳市規劃和國土資源委員會(huì )查證，中執公司與陳某某等人的關(guān)系名為委托實(shí)為轉讓?zhuān)胁糠帚y行轉賬紀錄可作憑據。

鬧了半天原來(lái)是違建項目

僑城尚寓的售樓處現場(chǎng)放有6平方米戶(hù)型的房產(chǎn)證。但這不足以打消購房者對該戶(hù)型的合法產(chǎn)權的質(zhì)疑。這關(guān)系到項目是否存在違規建銷(xiāo)、深圳市相關(guān)部門(mén)是否存在監守自盜的嫌疑問(wèn)題。

9月26日中午，深圳市規劃和國土資源委員會(huì )宣布，經(jīng)查實(shí)，僑城尚寓項目于1999年取得《深圳市建設工程規劃許可證》，2006年規劃驗收合格，2007年辦理了房地產(chǎn)登記。

2012年8月，新版《住宅設計規范》正式生效，并明確規定由兼起居的臥室、廚房和衛生間等組成的零居室，使用面積則從不小于30平方米降低到22平方米;而由臥室、起居室、廚房和衛生間等組成的一居室，使用面積應從不小于34平方米瘦身至30平方米。

僑城尚寓在2007年辦理房地產(chǎn)登記，而彼時(shí)的適用條例為2003年頒布的舊版《住宅設計規范》，零居室使用面積不得小于30平方米。僑城尚寓6平方米戶(hù)型如何取得證書(shū)?截止發(fā)稿前，記者未能聯(lián)系上深圳市規劃和國土資源委員。

中國綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁對第一財經(jīng)記者表示，極小戶(hù)型項目的入市并最終能夠售出，說(shuō)到底是市場(chǎng)化的產(chǎn)物?！皟S城尚寓是由酒店改建，酒店和公寓的建設規范不一樣，邊角地方的最好辦法仍是推向市場(chǎng)，閑置是資源浪費。至于深圳市政府必須積極應對此等歷史遺留問(wèn)題，完善監管政策的同時(shí)也須完善應對政策?！?

根據深圳市規劃和國土資源委員會(huì )通報的處理情況，僑城尚寓6平方米的戶(hù)型共有11套，它們與規劃驗收竣工圖不符，實(shí)際在售面積12㎡左右(其中1套20㎡左右)，超過(guò)部分占用了公攤面積，涉嫌違法改建銷(xiāo)售。9月26日，深圳南山區規劃土地監察局于對僑城尚寓項目占用公攤面積部分采取強制措施，恢復原狀。

此外，中執公司碚約談，承諾與已售出的4套6㎡左右房產(chǎn)的買(mǎi)受人解除買(mǎi)賣(mài)協(xié)議，自行理順相應經(jīng)濟關(guān)系。

經(jīng)過(guò)核查，2016年7月，僑城尚寓項目方分別與鏈家、美聯(lián)、中原、Q房網(wǎng)四家中介公司簽訂了委托銷(xiāo)售協(xié)議。而11套6平米左右的戶(hù)型房產(chǎn)截至目前共售出4套，半天售罄的傳聞不實(shí)。深圳市規劃國土委南山管理局認為，涉事中介存在夸大事實(shí)的不規范之處，并向其下發(fā)了《責令限期整改通知書(shū)》。

小戶(hù)型如何匹配高房?jì)r(jià)

僑城尚寓項目的主要營(yíng)銷(xiāo)點(diǎn)在于6平方米的極小戶(hù)型，深圳業(yè)內將其稱(chēng)為“鴿子籠”。該事件的發(fā)酵路徑并非無(wú)跡可尋。

9月23日晚上，鏈家等中介銷(xiāo)售開(kāi)始聯(lián)系意向客戶(hù)，并釋放僑城尚寓極小戶(hù)型開(kāi)放樣板房、現房銷(xiāo)售的消息：“總價(jià)90多萬(wàn)一套，是總價(jià)，不是首付，僑城尚寓全深圳最為矚目的小戶(hù)型。入住華僑城最低門(mén)檻，6平米贈送6平米，精裝現樓公寓震撼面世，僅5套，速來(lái)品鑒?！?

9月24日早上，項目銷(xiāo)售方中執公司通過(guò)一張“中國空前!深圳絕版!”的海報，以及買(mǎi)通深圳數個(gè)自媒體公眾號，以低總價(jià)、極小戶(hù)型等特點(diǎn)成功煽動(dòng)購房者情緒。該項目廣告在微信朋友圈的刷屏之勢一時(shí)無(wú)兩。

從中介、項目方和部分自媒體合伙炒作，再至媒體跟進(jìn)、政府部門(mén)介入完成了一個(gè)熱點(diǎn)事件傳播路徑的閉環(huán)。公眾圍觀(guān)數日之久的項目原屬違建。從9月23日-9月26日，輿論幾度沸騰，分別走向“6平方米刷新居住舒適度下限是深圳樓市恥辱”、“支持低總價(jià)小戶(hù)型入市讓購房者買(mǎi)得起房”的兩個(gè)極端。

持中立觀(guān)點(diǎn)的同策咨詢(xún)研究中心總監張宏偉有話(huà)說(shuō)，他告訴第一財經(jīng)記者，一線(xiàn)城市投資者總價(jià)承受能力有限，小戶(hù)型在一線(xiàn)城市和周邊的衛星城市存在一定的市場(chǎng)需求，包括自住和投資、租賃需求。但是，“小戶(hù)型在報批建設方面要符合政府規劃，否則購房者將面臨較大的市場(chǎng)風(fēng)險?！?

公眾是贊是彈，各有理由和依據。深圳一名樓市投資人士認為，極小戶(hù)型的出現不是樓市的天敵，而是市場(chǎng)化行為，本身并無(wú)不妥之處?！暗?平方米的面積超越了居住極限，有如囚室，項目本身還有違建問(wèn)題。失了分寸的是違建的項目開(kāi)發(fā)改造商、秀下限底線(xiàn)的營(yíng)銷(xiāo)鏈條?！?

一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)上漲預期依然強烈。上述投資人士表示，“6平方米”的最大意義應是給市場(chǎng)各方提出了有思考價(jià)值的問(wèn)題，在一線(xiàn)城市高房?jì)r(jià)背景下，面對極小戶(hù)型，政府該如何監督、開(kāi)發(fā)商該如何設計，購房者又該如何選擇和購買(mǎi)呢。