想到購置的婚房半年間就漲了一百多萬(wàn)，郝帥(化名)感到有些惶恐卻又十分慶幸?！百I(mǎi)房那時(shí)候就已經(jīng)有恐慌了，一套房子好多人看，也沒(méi)啥好房源，賣(mài)家牛的不行啊，就趕快買(mǎi)了?！?/span>

從這一現象探究，房地產(chǎn)狂熱背后的邏輯何在?

瘋狂上漲的房?jì)r(jià)

2013年從名校碩士畢業(yè)的郝帥，在北京一家知名互聯(lián)網(wǎng)公司做程序員，與女友感情穩定，眼看到了談婚論嫁的階段，買(mǎi)房自然是頭等大事。

郝帥向《第一財經(jīng)日報》記者講述買(mǎi)房的情形：“去年快過(guò)年開(kāi)始看房，然后在鏈家上關(guān)注了幾套房源，然后過(guò)年期間就老發(fā)提示信息，說(shuō)‘您關(guān)注的房源漲了10萬(wàn)’之類(lèi)的，然后過(guò)年回來(lái)立馬就開(kāi)始看，看得差不多就定了?！?

今年3月初，郝帥通過(guò)房產(chǎn)中介購置了位于北京西四環(huán)的一套84平二手房，房?jì)r(jià)4萬(wàn)/平，全套下來(lái)340萬(wàn)元。按照將近四成的二手房首付比例，郝帥通過(guò)某大行申請了200萬(wàn)按揭貸款，利率是基準利率的8.5折?，F在每月按期償還按揭貸款的劉浪已經(jīng)裝修好房子，緊鑼密鼓的籌備著(zhù)明年的婚禮。如今根據鏈家房?jì)r(jià)行情估算，郝帥所購置的地段房?jì)r(jià)已經(jīng)轟然抬升至5.5萬(wàn)/平。

郝帥的故事折射了千千萬(wàn)萬(wàn)名正處于奮斗階段的青年立足于一線(xiàn)城市最質(zhì)樸的愿望——買(mǎi)房?，F實(shí)情況是，畢業(yè)幾年之內，在北上廣這樣的一線(xiàn)城市真正能夠負擔起首付款購房的奮斗青年們，已經(jīng)算得上是幸運兒。趕上這輪房?jì)r(jià)的瘋狂上漲，縱觀(guān)北京近郊地段在300萬(wàn)以下的房源已經(jīng)難尋，買(mǎi)房變得越來(lái)越難。

如今，一二線(xiàn)城市房?jì)r(jià)正在上演著(zhù)快速上漲的行情，且向三線(xiàn)城市擴散。最新數據顯示，8月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲1.3%，創(chuàng )出6年來(lái)最大漲幅，多地房?jì)r(jià)同比增速高達30%，全國商品房銷(xiāo)售增速同比回升。這輪房?jì)r(jià)上漲的一個(gè)顯著(zhù)特點(diǎn)是，年初北上廣深等大城市樓市最先回暖，房產(chǎn)新政刺激下，火爆行情延續至強二線(xiàn)城市。

大小城市兩級分化 加劇政策制定難度

央行公布的最新金融數據顯示，截止到8月末，廣義貨幣(M2)余額151.10萬(wàn)億元，同比增長(cháng)11.4%;狹義貨幣(M1)余額45.45萬(wàn)億元，同比增長(cháng)25.3%。

住房貸款已經(jīng)連續兩月成為當月信貸新增貸款的“主角”。今年7月人民幣貸款增加4636億元中，住戶(hù)部門(mén)貸款增加4575億元，在當月新增貸款中住房按揭占比高達98.68%。8月人民幣貸款增加9487億元，住戶(hù)部門(mén)貸款增加6755億元，占比盡管較上月有所下降，但比例仍高達71.2%。

由于經(jīng)濟下行實(shí)體企業(yè)不景氣，銀行信貸資產(chǎn)投放收緊，在金融市場(chǎng)領(lǐng)域，全球資產(chǎn)收益率走低，股票市場(chǎng)低迷，當市場(chǎng)寬裕的流動(dòng)性遇上“資產(chǎn)荒”，大量資產(chǎn)在亟需尋找配置方向。

當然，銀行按揭大量增長(cháng)的另一個(gè)因素取決于居民的需求。近年來(lái)居民購房需求旺盛，購房需求與銀行發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)的動(dòng)機結合在一起，資金供給者與需求者一拍即合，頗有種“一個(gè)愿打一個(gè)愿挨”的意味。

近來(lái)央行貸款住房貸款在當月新增貸款占比較高，一位市場(chǎng)人士認為，預計這些貸款主要集中在一二線(xiàn)城市，原因在于，一二線(xiàn)城市住房按揭存量規模大，且統一戶(hù)型價(jià)格是三四線(xiàn)城市的3-4倍，按揭貸款規模增長(cháng)支撐作用比較明顯。

相較于一二線(xiàn)城市，絕大多數小城市房?jì)r(jià)上漲是溫和的。在標普評級金融機構評級資深董事廖強看來(lái)，小型城市交易量逐步提升，在價(jià)格沒(méi)有顯著(zhù)提升， 這才造成了交易量的分化。他并不認為本輪房?jì)r(jià)上漲行情會(huì )傳導到全國，房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱表現為大城市和小城市兩級分化，這一局面使得問(wèn)題更加復雜，掌握的政策預測手段不適用于全國，要因地制宜，這加劇了政策制定的難度。

銀行加碼住房按揭

據央行統計數據估算，今年上半年，國內個(gè)人住房貸款已經(jīng)放量2.89萬(wàn)億元，超過(guò)去年全年個(gè)人住房貸款的規模。截至2016年6月末，16家上市銀行的個(gè)人房貸規模已達到13.67萬(wàn)億元，新增房貸規模高達2萬(wàn)億。

對于銀行紛紛加碼住房按揭貸款的邏輯，一位城商行高管對《第一財經(jīng)日報》表示，在風(fēng)險可控范圍內可投放的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)不是很多，銀行對按揭貸款成數的要求，加之整體居民桿杠利率不高，做按揭貸款業(yè)務(wù)風(fēng)險可控。

從收益情況上看，上述城商行高管表示，按揭貸款利率以基準利率定價(jià)，同業(yè)業(yè)務(wù)、金融市場(chǎng)業(yè)務(wù)以市場(chǎng)利率為基準定價(jià)，當前市場(chǎng)利率整體走低，銀行按揭貸款收益率要高于金融市場(chǎng)資產(chǎn)業(yè)務(wù)收益狀況，銀行在進(jìn)行資產(chǎn)配置著(zhù)力發(fā)展按揭貸款業(yè)務(wù)對自身而言是相對理性的選擇。當然，銀行按揭貸款規模的增加首先要有合理性的市場(chǎng)需求，有實(shí)際需求才有按揭貸款的實(shí)際投放，而這取決于很多因素：房?jì)r(jià)上漲是否快 、一二線(xiàn)城市限購限貸政策是否繼續收緊、土地和住房供應水平等。

“從資產(chǎn)配置角度來(lái)講，銀行還會(huì )把房貸業(yè)務(wù)作為未來(lái)一段時(shí)間發(fā)展的重點(diǎn)?！逼杖A永道中國金融業(yè)合伙人王偉在近期的媒體發(fā)布會(huì )上表示，從風(fēng)險管控的角度，房貸由于房地產(chǎn)做抵押物，風(fēng)險較低。再加上房地產(chǎn)市場(chǎng)比較成熟，處置和變現比較容易。

銀行加碼房貸業(yè)務(wù)，在上市銀行中期業(yè)績(jì)發(fā)布會(huì )各位高管口中已得到證實(shí)，五大行高管均表態(tài)將在下半年大力發(fā)展住房貸款業(yè)務(wù)。在上述城商行高管看來(lái)，未來(lái)一段時(shí)間中國流動(dòng)性相對寬裕，貨幣政策穩定環(huán)境，市場(chǎng)利率在未來(lái)保持在較低的水平，按揭貸款收益比較理想，綜合來(lái)看，按揭業(yè)務(wù)是風(fēng)險收益相對平衡的資產(chǎn)配置領(lǐng)域。

作為主管風(fēng)險管理的城商行高管，他認為房貸業(yè)務(wù)的風(fēng)險可控。中國法律制度對于貸款的追索作出了安排，一旦發(fā)生不良銀行可對抵押物房產(chǎn)追索， 保證了銀行的按揭貸款相對安全;在內控方面，銀行在資產(chǎn)管理、資產(chǎn)保全制度有明確的手段 ;從需求方看，國人對于置業(yè)購房需求重視程度高，履約意愿、履約能力意愿較高，因此風(fēng)險整體可控。

市場(chǎng)觀(guān)點(diǎn)認為，隨著(zhù)房?jì)r(jià)逐步的推高，銀行按揭貸款風(fēng)險有上升的趨勢，但不是持續向上的。

對于銀行加碼住房按揭貸款的風(fēng)險判斷，上述城商行高管表示，由于銀行投放住房貸款須監管規定要求，加之行政管理的限購政策和首付比例要求，為按揭貸款提供了安全墊，住房按揭潛在的風(fēng)險相對的國際次貸危機不同，即使未來(lái)房?jì)r(jià)有所波動(dòng)和下跌，也不會(huì )出現1997年香港房地產(chǎn)負資產(chǎn)的情況。但需要注意的是，廖強認為，如果所有銀行加碼房貸業(yè)務(wù)的趨勢延續，將導致未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫化加劇，未來(lái)銀行在去泡沫中遭受的損失可能更多。

（文章來(lái)源：第一財經(jīng)）