來(lái)自中國社科院的一份研究報告認為，由于受到“虹吸效應”的影響，一些縣(市)房地產(chǎn)“去庫存”目標實(shí)現有難度。報告建議，應著(zhù)力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴格控制土地供給節奏等方面入手。

“所謂虹吸效應，是指這些縣(市)距離所屬地級市距離較近，但又達不到同城的程度，受到后者虹吸效應影響較大，這類(lèi)縣(市)的潛在住房需求者有相當部分選擇到地級市購買(mǎi)住房?！?月22日，中國社科院財經(jīng)戰略研究院發(fā)布的《中國縣域經(jīng)濟發(fā)展報告(2016)》稱(chēng)，“全國大部分縣(市)都屬于這種情況?！?

許多縣域經(jīng)濟體為短期的經(jīng)濟增長(cháng)和財力增加，過(guò)度開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

多數縣房庫存處于高位

一個(gè)地區的房地產(chǎn)發(fā)展嚴重依賴(lài)該地區的人口變化狀況。上述報告稱(chēng)，對于一個(gè)縣域經(jīng)濟體而言，除非地處成熟經(jīng)濟圈，它的總體人口通常是減少的。

“當然，對于縣域內的城鎮而言，由于城鎮化的推進(jìn)，目前其人口仍然可能是增加的，但是增加的幅度卻可能是變化的?！鄙鲜鰣蟾嬲J為，從長(cháng)期來(lái)看也可能存在著(zhù)拐點(diǎn)，到了這個(gè)拐點(diǎn)，城鎮人口無(wú)法繼續增加甚至會(huì )趨于減少。

中國社科院此前一項調研發(fā)現，縣域經(jīng)濟體目前房地產(chǎn)“去庫存”的速度遠遠低于政策目標，全國許多縣(市)商品房存量都處于高位。

上述報告羅列了多個(gè)縣(市)目前的房地產(chǎn)建設和待售情況：

四川省南充市南部縣是一個(gè)具有130萬(wàn)戶(hù)籍人口的大縣，縣城人口20萬(wàn)。2015年底，南部縣存量住宅9159套，面積96.06萬(wàn)平方米，已完工未取得預售許可的住宅815套，8.76萬(wàn)平方米。除此之外，進(jìn)入施工階段未取得預售許可的項目和已取得土地使用權未開(kāi)工項目規劃建設住宅約8500套，面積110余萬(wàn)平方米，已開(kāi)發(fā)或已規劃立項未開(kāi)發(fā)的住宅合計約1.8萬(wàn)套，面積超過(guò)200余萬(wàn)平方米，消化庫存時(shí)間約為3-5年;

四川省資陽(yáng)市安岳縣戶(hù)籍人口約160萬(wàn)，縣城人口約35萬(wàn)。2016年3月底全縣共計商品房約270萬(wàn)平方米未出售，其中包括鄉鎮在內的住宅約200萬(wàn)平方米、商業(yè)用房約70萬(wàn)平方米;

安徽省安慶市宿松縣戶(hù)籍人口約84萬(wàn)，縣城人口約13.5萬(wàn)。該縣商品房待售面積從2014年底的5.75萬(wàn)平方米，上升到2015年的28.87萬(wàn)平方米，另有43.62萬(wàn)平方米商品房在建;

湖北省監利縣戶(hù)籍人口156萬(wàn)，縣城人口30萬(wàn)人。2014年該縣商品房存量為60.97萬(wàn)平方米，其中住宅存量約47萬(wàn)平方米，2015年底商品房存量上升到約86萬(wàn)平方米，住宅存量約64萬(wàn)平方米;

浙江省嘉興市嘉善縣常住人口57萬(wàn)，城鎮人口占比56.3%，2015年初商品房存量為350萬(wàn)平方米，當年銷(xiāo)售109.38萬(wàn)平方米，年底下降為284萬(wàn)平方米，庫存壓力仍較大。

“以上案例縣(市)具有較強的代表性，全國許多縣(市)商品房存量都處于高位?！眻蟾嬲f(shuō)，“去庫存”仍然是各縣域經(jīng)濟體未來(lái)需要努力推進(jìn)的重大任務(wù)。

“受限購、限貸政策的影響，一些房地產(chǎn)企業(yè)的主戰場(chǎng)從限購、限貸城市逐步轉向沒(méi)有限購、限貸的地區或城市，導致三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量增加?！敝袊缈圃撼鞘邪l(fā)展與環(huán)境研究所土地經(jīng)濟與不動(dòng)產(chǎn)研究室副主任尚教蔚說(shuō)，而這些地區或城市的經(jīng)濟狀況、人口增長(cháng)等均不如一線(xiàn)城市和部分二線(xiàn)城市，供給增加的同時(shí)需求并不旺盛。部分房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有深入研究政策及市場(chǎng)變化，致使投資、布局不合理，造成三四線(xiàn)城市房地產(chǎn)庫存增加。

第四類(lèi)縣域房地產(chǎn)最難賣(mài)

社科院研究顯示，從房地產(chǎn)發(fā)展情況來(lái)看，縣域經(jīng)濟體房地產(chǎn)可以大致分為四類(lèi)：

第一類(lèi)：特大城市近郊區縣(市)。這類(lèi)縣(市)由于受特大城市的輻射影響大，在某種程度上可以實(shí)現與特大城市的日常通勤，其房地產(chǎn)發(fā)展與核心特大城市具有一定的同步性，“去庫存”目標基本得以實(shí)現，例如環(huán)京、環(huán)滬的諸多縣(市);

第二類(lèi)：到所屬地級城市的距離相對較近，同時(shí)人口眾多，自身承擔了較多中心城市功能的縣(市)。這類(lèi)縣(市)具有獨立發(fā)展的空間，并且可能對周邊地區產(chǎn)生一定的輻射效應，“去庫存”目標也相對容易實(shí)現，例如安徽的臨泉縣;

第三類(lèi)：在房地產(chǎn)發(fā)展過(guò)程中，土地供應和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)都比較有節制的縣(市)。這類(lèi)縣(市)由于很好地將房地產(chǎn)供給與需求進(jìn)行了匹配管理，庫存數量相對有限，“去庫存”任務(wù)較輕，“去庫存”的目標自然也相對容易實(shí)現。但這類(lèi)情況在全國并不具有普遍性。

第四類(lèi)就是受虹吸效應影響較大的縣(市)。

報告分析稱(chēng)，這類(lèi)縣(市)房地產(chǎn)售賣(mài)難，因為這類(lèi)縣市距離更高層級和更大規模的地級城市并不很遠，商業(yè)設施和醫療服務(wù)相對鄰近的地級城市毫無(wú)優(yōu)勢可言，農民更愿意去地級城市購物和就醫，而這類(lèi)縣(市)的高中教育基本上又是全域統籌，初中教育一定比例上也是全域統籌，只有小學(xué)教育比農村具有較大的質(zhì)量?jì)?yōu)勢，農民進(jìn)城享受縣(市)的商業(yè)和公共服務(wù)的積極性不高，進(jìn)一步削弱了農民進(jìn)城的決心。

更主要的，是農民進(jìn)城容易，但獲得足夠的就業(yè)機會(huì )卻不容易?？傮w上，第四類(lèi)縣(市)提供的就業(yè)機會(huì )就不充足，如果仍然依賴(lài)外出務(wù)工來(lái)獲得就業(yè)機會(huì )的話(huà)，農民就沒(méi)有太多必要留在城鎮生活。

但對于上述判斷，房地產(chǎn)企業(yè)有自己的“小算盤(pán)”。中國社會(huì )科學(xué)院城市發(fā)展與環(huán)境研究所今年5月發(fā)布的2016年《房地產(chǎn)藍皮書(shū)》稱(chēng)，“隨著(zhù)針對三四線(xiàn)城市的去庫存刺激政策的落實(shí)，一些房企開(kāi)始擴大其土地儲備以應對未來(lái)可能發(fā)生的需求量上漲?！?

縣域經(jīng)濟體的致命問(wèn)題

“房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的任何波動(dòng)，都會(huì )對經(jīng)濟增長(cháng)和財政收入產(chǎn)生遠比其他行業(yè)更加深刻的影響，特別是對于對土地使用權出讓收入和房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅具有高度依賴(lài)性的縣域經(jīng)濟而言，這種影響就更加明顯而強烈?！鄙鲜鰣蟾娣Q(chēng)。

報告介紹，去年以來(lái)，縣域經(jīng)濟體房地產(chǎn)“去庫存”采取了多項措施，包括制定購房補貼政策、加大購房金融支持力度、增加農民進(jìn)城購房支持力度、鼓勵貨幣購買(mǎi)安置房、打通房地產(chǎn)庫存轉化渠道、加大對房地產(chǎn)企業(yè)的支持力度以保證在建項目及時(shí)完工等。

但報告認為，總體來(lái)看，縣域經(jīng)濟體在房地產(chǎn)“去庫存”中仍存在五個(gè)方面的問(wèn)題：缺乏房地產(chǎn)與城市人口的協(xié)調發(fā)展規劃，盲目開(kāi)發(fā);為短期的經(jīng)濟增長(cháng)和財力增加，過(guò)度開(kāi)發(fā);產(chǎn)業(yè)發(fā)展不足，無(wú)法為進(jìn)城農民提供充足的就業(yè)機會(huì );城鎮服務(wù)水平滯后，抑制農民進(jìn)城的積極性;土地充足抑制房地產(chǎn)升值空間，無(wú)法創(chuàng )造投資需求。

研究發(fā)現，縣域經(jīng)濟體一個(gè)致命的問(wèn)題，就是被大量的農村土地所包圍，土地供給根本不存在稀缺性，加之農民進(jìn)城的積極性不足，縣城規模普遍較小，通勤成本相差無(wú)幾，使縣城無(wú)論是中心區還是外圍區，房地產(chǎn)都缺乏足夠的升值空間，只能發(fā)揮其消費屬性，而無(wú)法發(fā)揮其資產(chǎn)屬性，無(wú)法像大中城市那樣創(chuàng )造出大量的投資需求者。

上述報告稱(chēng)，2016年以來(lái)，全國一線(xiàn)甚至二線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)都掀起來(lái)一輪價(jià)漲量增的熱潮，但眾多縣城的房地產(chǎn)市場(chǎng)卻依然在水深火熱之中，在一系列“去庫存”政策的刺激下，還是無(wú)法刺激足夠多的需求者購買(mǎi)住房，在很大程度上就是受投資需求不足的影響。

針對縣域經(jīng)濟體房地產(chǎn)“去庫存”存在的主要問(wèn)題，上述報告認為，應著(zhù)力從釋放存量需求、培育新增需求和嚴格控制土地供給節奏等方面入手。

尚教蔚認為，國家層面出臺政策時(shí)應主要面向房地產(chǎn)庫存較高的地區或城市(主要是三四線(xiàn)城市)，使各地區或城市盡量做到“一線(xiàn)一策、一城一策”，對于某些城市甚至可以具體到“一盤(pán)一策”。對房地產(chǎn)庫存較大的地區或城市，應該取消對二套住房貸款利率、首付的限制，以及放開(kāi)現有城鎮居民購買(mǎi)三套及以上住房的限制。

“縣域經(jīng)濟體房地產(chǎn)與大中城市房地產(chǎn)的最大區別，是其消費屬性明顯，而投資屬性不足，不僅抑制了對房地產(chǎn)的純粹性投資性需求，也在一定程度上抑制了消費性需求?！鄙鲜鰣蟾娼ㄗh，縣域經(jīng)濟體通過(guò)供求關(guān)系的平衡和預期管理，促進(jìn)房地產(chǎn)價(jià)格與經(jīng)濟發(fā)展程度同步提高，特別是要避免房地產(chǎn)的實(shí)際貶值。通過(guò)完善房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，使房地產(chǎn)在發(fā)揮消費功能的同時(shí)，顯化其投資功能。

“不過(guò)，在引導房地產(chǎn)價(jià)格適度上升的同時(shí)，一定要特別注意避免房地產(chǎn)價(jià)格的過(guò)快上漲。否則，不僅會(huì )在一段時(shí)期帶來(lái)與大城市一樣的房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)高的問(wèn)題，而且長(cháng)期來(lái)看比大城市更可能發(fā)生房地產(chǎn)價(jià)格的向下調整，也會(huì )對房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展帶來(lái)危害?！眻蟾嫣嵝颜f(shuō)。

（來(lái)源：第一財經(jīng)）