今年以來(lái)，在一線(xiàn)城市和二線(xiàn)熱點(diǎn)城市樓市火爆的情況下，主要城市庫存不斷下滑，一些熱點(diǎn)城市由于供應不足，房?jì)r(jià)仍面臨較大的上漲壓力。

存銷(xiāo)比處歷史低位

上海易居房地產(chǎn)研究院最新發(fā)布的35個(gè)城市住宅庫存報告顯示，截至2016年8月底，易居研究院監測的35個(gè)城市新建商品住宅庫存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%，同比減少5.7%。

這35個(gè)城市分別是，一線(xiàn)城市：北京、上海、廣州、深圳。二線(xiàn)城市：長(cháng)春、沈陽(yáng)、天津、太原、濟南、青島、南京、蘇州、杭州、寧波、合肥、南昌、長(cháng)沙、福州、廈門(mén)、貴陽(yáng)、南寧、西安、蘭州、西寧。三線(xiàn)城市：淮南、馬鞍山、濟寧、煙臺、常州、南通、溫州、九江、荊門(mén)、茂名、北海。

報告顯示，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅月度新增供應量為2336萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)8.1%，同比增長(cháng)26.9%。8月份推盤(pán)節奏相比7月份有所加快，說(shuō)明房企入市積極性在提高。8月份，35個(gè)城市月度新增供應量小于新增成交量(其中8月份新增成交量為2558萬(wàn)平方米，環(huán)比增長(cháng)6.0%，同比增長(cháng)25.0%)。新增供應小于新增成交，所以促使8月份的庫存出現了下降。

從反映去庫存壓力的存銷(xiāo)比來(lái)看，8月份，35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比即庫存去化周期為9.1，該數值相比7月份10.0個(gè)月收窄了0.9個(gè)月的水平。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)告訴《第一財經(jīng)日報》，觀(guān)察歷史數據，目前存銷(xiāo)比處于歷史低位，并不斷接近近五年最低點(diǎn)即2011年2月7.5個(gè)月的數值。預計未來(lái)幾個(gè)月該指標總體上會(huì )繼續下滑，也意味著(zhù)后續房?jì)r(jià)上漲壓力仍很大。

分城市類(lèi)型來(lái)看，8月份，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新建商品住宅存銷(xiāo)比分別為7.5、8.7和13.9個(gè)月。相比7月份8.5、9.6和14.7個(gè)月的數值，三類(lèi)城市均有加快的表現。

其中，一線(xiàn)城市已連續20個(gè)月存銷(xiāo)比數值低于12，這也是近期一線(xiàn)城市房?jì)r(jià)出現比較明顯上漲的原因所在。同時(shí)，新房市場(chǎng)的去庫存周期較小，相應房?jì)r(jià)上漲的壓力可能會(huì )轉嫁到二手房市場(chǎng)上。

二線(xiàn)城市的邏輯和一線(xiàn)城市類(lèi)似，目前存銷(xiāo)比處于12個(gè)月以下的水平，房?jì)r(jià)上漲幅度相對也較大。部分城市存銷(xiāo)比數值比一線(xiàn)城市還要小，房?jì)r(jià)上漲幅度自然更大。三線(xiàn)城市存銷(xiāo)比數值繼續縮小，但相比一二線(xiàn)城市，依然較大，仍處在去庫存的過(guò)程中。

這些城市房?jì)r(jià)上漲壓力大

從35個(gè)城市的具體數值看，北海的存銷(xiāo)比數值最高，為30個(gè)月，相比7月份有所提高。另外，類(lèi)似濟寧、西寧等城市的存銷(xiāo)比也比較高。相比而言，合肥、南京、南昌、杭州和上海等城市的存銷(xiāo)比較小。這會(huì )使得此類(lèi)城市近期房?jì)r(jià)上漲壓力較大，同時(shí)土地交易異?；钴S。

部分城市存銷(xiāo)比持續下滑的態(tài)勢較明顯。以杭州為例，在2014年6月杭州存銷(xiāo)比為26.0個(gè)月，屬于本輪樓市調整周期中的偏高水平。隨后該曲線(xiàn)持續下滑。到了今年7月份存銷(xiāo)比跌至6.0個(gè)月，而到了8月份繼續下跌至5.2個(gè)月。

中原地產(chǎn)首席市場(chǎng)分析師張大偉認為，杭州一直都是二線(xiàn)城市中經(jīng)濟發(fā)展最好的一個(gè)城市，市場(chǎng)需求一直比較大。但2010年后，由于價(jià)格過(guò)高、供應量過(guò)大，房?jì)r(jià)出現了下跌，在經(jīng)過(guò)多年的價(jià)格調整之后，其成交量也迅速擴大，在庫存消化得差不多后，房?jì)r(jià)也開(kāi)啟新一輪的上漲周期。

數據顯示，8月份，杭州全市新建商品房成交量接近2萬(wàn)套，至此，今年杭州全市新房累計成交量已高達15.4萬(wàn)套，為歷史首現。對比之下，2016年的杭州樓市，只花了半年的時(shí)間，就完成了2014年全年的銷(xiāo)量;只用了不到9個(gè)月的時(shí)間，就超出了2015年全年的成交量。

成交量劇增的同時(shí)，房?jì)r(jià)水平也出現上漲。根據杭州透明售房網(wǎng)的統計數據顯示，新建商品住宅方面，8月全市成交均價(jià)為17233元/平方米，環(huán)比上漲9.6%。其中，市區新建商品住宅成交均價(jià)為18547元/平方米，環(huán)比上漲11.6%。

與杭州情況類(lèi)似還有廣州。過(guò)去幾年，廣州由于土地供應大，庫存較多，因此廣州的房?jì)r(jià)漲幅有限，不僅遠不如北上深，而且也跑輸廈門(mén)、南京等二線(xiàn)城市。但今年3月以來(lái)，隨著(zhù)成交量的不斷放大，庫存得以充分消化后，房?jì)r(jià)也開(kāi)始迎來(lái)一輪補漲。

廣州房地產(chǎn)官方網(wǎng)站陽(yáng)光家緣實(shí)施簽約數據顯示，2016年8月一手住宅網(wǎng)簽均價(jià)為17853元/平方米，同比2015年8月的15919元/平方米上漲1934元/平方米，同比上升12.15%，創(chuàng )歷史新高。同期簽約量為10025套，同比2015年8月的7117套增加2908套，上升40.86%。

9月17日下午，位于廣佛交界處千燈湖金融高新B區的新盤(pán)奧園1號，在廣州南豐朗豪酒店開(kāi)盤(pán)，本次推出了589套洋房，超過(guò)4千名客戶(hù)到場(chǎng)搶房，其中不乏來(lái)自云南、香港乃至外籍投資客戶(hù)。經(jīng)過(guò)三個(gè)小時(shí)，首推15億全部售罄，最后一套單位更是在三家人虎視眈眈之下，不得不以“剪刀石頭布”一決勝負。

嚴躍進(jìn)說(shuō)，2016年上半年35城去庫存周期總體上處于下行態(tài)勢，到了7-8月份則繼續下行，且處于歷史較低水平，這會(huì )進(jìn)一步加劇此類(lèi)城市房?jì)r(jià)上漲的壓力。從市場(chǎng)預期穩定等角度看，抑制房?jì)r(jià)已變得刻不容緩。

值得警惕的是，對于一些重點(diǎn)二線(xiàn)城市而言，去庫存周期甚至低于6個(gè)月的水平。嚴躍進(jìn)說(shuō)，部分城市雖然已經(jīng)出臺了限購等相關(guān)政策，但抑制房?jì)r(jià)的壓力依然會(huì )比較大。從供給側結構性改革等思路看，積極增加土地供應、抑制土地價(jià)格過(guò)快上漲、打擊各類(lèi)捂盤(pán)惜售行為，是后續此類(lèi)重點(diǎn)城市需要關(guān)注的內容。(來(lái)源：第一財經(jīng)）