限購限貸、松綁、再重啟……國內樓市調控似乎陷入了一個(gè)不斷循環(huán)的怪圈。

面對不斷上漲的房?jì)r(jià)，武漢終于出臺了新一輪的限貸政策。8月31日晚間，中國人民銀行武漢分行、湖北銀監局聯(lián)合發(fā)文，將武漢二套房首付比例提升至不低于40%。而就在昨日上午，“中國房?jì)r(jià)最貴二線(xiàn)城市”的廈門(mén)剛剛宣布自9月5日起實(shí)施房產(chǎn)限購政策。

事實(shí)上，全國樓市的表情多變。從去年7月份開(kāi)始，隨著(zhù)國內房地產(chǎn)市場(chǎng)繼續回暖并加快發(fā)展，不少城市的房?jì)r(jià)也在不斷刷新歷史。在此背景下，今年下半年以來(lái)，多地樓市調控再度重啟，此前合肥、南京、蘇州等城市均出臺了相應的調控政策，以抑制房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱發(fā)展。

今年“房子太好賣(mài)”

武漢房?jì)r(jià)已連續18個(gè)月上漲。據國家統計局發(fā)布的7月份70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格變動(dòng)情況顯示，武漢新建商品房環(huán)比上漲2.2%，居全國第七;樣本均價(jià)首次突破萬(wàn)元，達1.02萬(wàn)元/平方米。8月17日-23日期間，武漢還不斷涌現新地王，多片區房?jì)r(jià)同時(shí)接近或超過(guò)其歷史峰值，均價(jià)也被大幅拉升至10633元/平方米。

證券時(shí)報記者近期走訪(fǎng)的東湖高新區(光谷)、武昌區、洪山區等多個(gè)地區新開(kāi)樓盤(pán)，消費者均需搖號才能獲得買(mǎi)房名額;其中，位于光谷東的多個(gè)樓盤(pán)開(kāi)盤(pán)當日即被售空。而從去年12月至今，光谷關(guān)山片區的部分地鐵沿線(xiàn)樓盤(pán)漲幅甚至超過(guò)100%;武昌中北路等地段的學(xué)區房，有的售價(jià)甚至已經(jīng)突破4萬(wàn)元/平方米。

恒大地產(chǎn)、國創(chuàng )地產(chǎn)等部分企業(yè)在武漢的銷(xiāo)售人員告訴記者：今年以來(lái)，武漢“房子太好賣(mài)”。也正因如此，一些開(kāi)發(fā)商開(kāi)始惜售住宅，部分樓盤(pán)因捂盤(pán)不售遭認籌業(yè)主投訴。

多地陸續重啟樓市調控

從房地產(chǎn)上市公司披露的半年報數據來(lái)看，全行業(yè)商品房銷(xiāo)售收入整體呈現大幅增長(cháng)態(tài)勢。而蘇州、南京、廈門(mén)、合肥等4個(gè)城市，也因地王頻出、房?jì)r(jià)上漲迅速而被業(yè)界稱(chēng)為“二線(xiàn)樓市四小龍”。 今年下半年以來(lái)，上述4個(gè)城市也都陸續出臺了限購政策。合肥市政府6月22日公布的調控政策，規定居民家庭首次購買(mǎi)住房，最低首付款比例仍為25%;有1次房貸記錄已結清，二套房最低首付款比例為40%，未結清的首付比例50%。

南京市從今年8月12日起，也開(kāi)始執行調控新政。該市調整了土地公開(kāi)出讓競價(jià)方式和商品住房貸款首付比例。其中，在二套房首付比例方面，南京市高淳、溧水地區最低首付款比例保持30%不變，其他地區最低首付款比例由“不低于30%”調整為“不低于35%”。

而在蘇州，新政之下，買(mǎi)二套房還必須要本市戶(hù)口或社保證明。非蘇州市戶(hù)籍居民購買(mǎi)首套房不受限制，但購買(mǎi)二套房需要提供1年以上的個(gè)稅繳納證明和社保證明。同時(shí)，在首付比例上，有1套住房且貸款未結清的家庭，二套房首付由最低40%提高到50%。

廈門(mén)則在8月31日正式推出房產(chǎn)限購政策，該市144平方米以下的住房，已擁有2套及以上住房的本地家庭不能購買(mǎi)，外地戶(hù)籍家庭購買(mǎi)需要有1年的社保證明才能購買(mǎi)1套。該政策自9月5日開(kāi)始執行，有效期至明年年底。而廈門(mén)是在去年1月才全面取消已經(jīng)執行四年多的住房限購措施。

遏制樓市“熱傳導”

對于此輪樓市調控，湖北中原策略運營(yíng)中心總監鄭源滔向證券時(shí)報記者分析稱(chēng)，今年出臺限購、限貸政策的這些城市，主要是因土地供應過(guò)熱、房?jì)r(jià)上漲過(guò)快;但相較2011年的政策，上述新政是弱化了的限購版本，主管部門(mén)希望在抑制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)的同時(shí)，也避免出現市場(chǎng)驟冷的局面，以保持房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩增長(cháng)。

鄭源滔認為，新政出臺后，更多消費者會(huì )持觀(guān)望態(tài)度，短期內將會(huì )在需求端產(chǎn)生抑制作用，從而也抑制開(kāi)放商不理性的拿地熱情，遏制房?jì)r(jià)過(guò)快增長(cháng)。但從長(cháng)期來(lái)看，由于這些城市本身基礎條件、發(fā)展勢頭良好，開(kāi)發(fā)商不會(huì )放棄對這些城市地產(chǎn)資源的挖掘，未來(lái)樓市將保持總體平穩向上趨勢。

易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進(jìn)表示，從實(shí)際情況看武漢目前炒房需求比較大，而且市場(chǎng)預期不穩定，此類(lèi)政策對于打壓房?jì)r(jià)和引導市場(chǎng)需求有積極的作用。但很顯然，這會(huì )使得很多購房者依然會(huì )加快購房。

業(yè)內人士預計，一線(xiàn)城市周邊小城以及重點(diǎn)二線(xiàn)城市未來(lái)可能步廈門(mén)后塵而采取限購措施。全國資深房地產(chǎn)專(zhuān)家謝逸楓表示，類(lèi)似廈門(mén)、合肥、南京、蘇州這樣價(jià)格上漲過(guò)高過(guò)快、投資投機比例過(guò)高的城市，未來(lái)去杠桿將成為主流政策取向。

中國指數研究院預計，展望未來(lái)在熱點(diǎn)城市樓市持續高溫情況下，房地產(chǎn)調控力度將進(jìn)一步加大，同時(shí)隨著(zhù)市場(chǎng)傳導效應不斷顯現，未來(lái)或將有更多城市加入政策收緊行列。