“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權”。要從財稅、金融、戶(hù)籍等方面改變“重售輕租”的現狀，讓租房者住著(zhù)舒心、出租者租著(zhù)省心，才能有效激活房屋租賃市場(chǎng)，讓租房成為推進(jìn)新型城鎮化和房地產(chǎn)去庫存的有效途徑。

買(mǎi)房還是租房?

這是眼下很多人要面對的一道選擇題。如果簡(jiǎn)單比較，一邊是數額很大的買(mǎi)房負擔，一邊是相對可接受的租金價(jià)格，似乎租房應更受歡迎?，F實(shí)卻非如此。山東某縣一位購房者對筆者道出心聲：“買(mǎi)房子，政府一平方米補貼100元，一套房子能省1萬(wàn)多元。租房子，啥實(shí)惠沒(méi)有，還總被趕來(lái)趕去，住著(zhù)不踏實(shí)?！彼罱K還是選擇了勒緊褲腰帶貸款買(mǎi)房。

隨著(zhù)去庫存政策發(fā)力，我國房地產(chǎn)市場(chǎng)普遍回暖，一、二線(xiàn)樓市房?jì)r(jià)快速升溫，三、四線(xiàn)的銷(xiāo)售也有所回升。然而，相比紅紅火火的銷(xiāo)售，租賃這一解決居住問(wèn)題的有效手段似乎被人們淡忘。

事實(shí)上，“居者有其屋”并不等于“居者有產(chǎn)權”。即使在歐美等發(fā)達國家，住房自有率也只有60%多，日本租房結婚者比例高達67.1%，買(mǎi)房結婚夫婦比例僅為14.3%，而我國城市目前新房自有率已接近90%。省吃?xún)€用買(mǎi)房的結果，使大量資金集中于房地產(chǎn)市場(chǎng)，推高了房?jì)r(jià)，也限制了居民日常消費等方面的支出，對擴大內需帶來(lái)不利影響。

去庫存不只是賣(mài)房子，而是通過(guò)建立購租并舉的住房制度，實(shí)現以人為核心的新型城鎮化。對居住者而言，房屋租賃降低了城鎮化門(mén)檻，便于人才在不同城市、區域間自由流動(dòng);對市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，在部分三、四線(xiàn)城市住房庫存依然高企的情況下，租賃市場(chǎng)的發(fā)展能增加出租人購買(mǎi)庫存商品房的意愿，更好地化解房地產(chǎn)市場(chǎng)庫存。

這個(gè)兩全其美的辦法為啥遭到冷遇?究其原因還是很多政策與現實(shí)的障礙，讓租房者不舒心、出租者不省心。

買(mǎi)房沒(méi)錢(qián)，申請公積金貸款很容易;租房沒(méi)錢(qián)，想要提取公積金是難上加難，“手續繁”“到賬晚”“限制多”。買(mǎi)房貸款，按揭利率能打個(gè)八到九折;租房貸款，只能向銀行申請個(gè)人消費貸款，需要承擔基準利率1.2倍以上的貸款利息。買(mǎi)房繳稅，可以享受契稅、增值稅、個(gè)人所得稅等一系列優(yōu)惠政策;租房繳稅，基本享受不到稅收優(yōu)惠，現實(shí)中也基本是房東繳稅、租客埋單。買(mǎi)房落戶(hù)，帶上房產(chǎn)證就可輕松辦理，能享受一切與戶(hù)口綁定的公共福利;租房落戶(hù)，有學(xué)歷、工作、社保等各方面的限制條件，教育、醫療等公共福利也很難公平享受。武漢出臺大學(xué)生租房落戶(hù)新政一年后，無(wú)一人通過(guò)租房方式辦成落戶(hù)。買(mǎi)房居住，雖然購房過(guò)程很辛苦，住在自己的房子里卻很安心;租房居住，頻繁出現的合同糾紛、租金上漲，讓租戶(hù)東奔西走，苦不堪言

對管理部門(mén)來(lái)說(shuō)，零散的個(gè)人租賃市場(chǎng)難以管理，群租房、地下室出租等導致安全問(wèn)題頻發(fā)，缺少登記制度的外來(lái)人口租房也容易引發(fā)社會(huì )治安問(wèn)題。

找到租房市場(chǎng)的“痛點(diǎn)”，解決起來(lái)也就不難。

一方面，通過(guò)財稅、金融、戶(hù)籍等政策給房屋租賃松綁減負。對于購房者能夠享受到的政策福利，原則上也應一視同仁地惠及租房者。比如，唯一住房對外出售可免征個(gè)人所得稅，是否可以考慮唯一一套對外出租房屋也免稅?滿(mǎn)兩年的住房對外銷(xiāo)售可以減免增值稅，兩年以上的長(cháng)期租賃合同是否也應減免稅收?低利率的信貸政策能否也讓租房者減輕一下負擔?買(mǎi)房享受到的公共服務(wù)，租房是否也不應該落下?

另一方面，通過(guò)專(zhuān)業(yè)化經(jīng)營(yíng)提供規范穩定的租賃市場(chǎng)環(huán)境。房屋租賃不是一錘子買(mǎi)賣(mài)，鼓勵專(zhuān)業(yè)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)租房，不僅便于政府部門(mén)進(jìn)行管理，也能為租房者提供更專(zhuān)業(yè)的服務(wù)，建立起具備規模效應的長(cháng)期租房市場(chǎng)。機構測算顯示，如果我國城鎮人口租房率提高到30%，則全國租房市場(chǎng)規?？蛇_萬(wàn)億元。若能有效激活這個(gè)市場(chǎng)，對當前房地產(chǎn)企業(yè)轉型發(fā)展會(huì )產(chǎn)生積極推動(dòng)作用。

日前，國務(wù)院常務(wù)會(huì )議對培育和發(fā)展住房租賃市場(chǎng)做出部署，提出完善稅收優(yōu)惠政策，鼓勵金融機構加大支持等措施。如果能夠建立一個(gè)健康可持續的房地產(chǎn)租賃市場(chǎng)，讓賣(mài)房與租房比翼齊飛，以人為核心的新型城鎮化就有更堅實(shí)的根基。

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