近日，滬深兩個(gè)一線(xiàn)城市以及南京、武漢、蘇州等重點(diǎn)二線(xiàn)城市樓市調控政策相繼“落地”，“環(huán)京縣”也強力調控。收緊限購政策、限制二套房貸杠桿、打擊“首付貸”等場(chǎng)外加杠桿是此輪調控的主基調?；?0個(gè)大中城市房?jì)r(jià)全面回升，貨幣周期寬松，貸款杠桿從制造業(yè)向消費金融領(lǐng)域轉移趨勢已現，全國樓市整體已進(jìn)入景氣回升期。因此，預計未來(lái)還會(huì )有其他重點(diǎn)城市推出緊縮性的政策。

一時(shí)間，輿論再次聚焦樓市調控。去年中央經(jīng)濟工作會(huì )議將去庫存上升為國家戰略，目前全國各地去庫存正轟轟烈烈，難道樓市政策“風(fēng)向”要變了嗎?根據中指院的監測，2月份，一、二線(xiàn)城市新房成交量同比分別增長(cháng)41.6%和35.4%，增幅比2015年全年分別加快10個(gè)和20個(gè)百分點(diǎn)。但是，即便主要城市樓市銷(xiāo)售明顯回升，全國整體庫存仍舊在攀升。

首先，全國商品房待售面積為73931萬(wàn)平方米，比去年末增加2077萬(wàn)平方米，是2011年的2.7倍;其次，2015年新開(kāi)工面積比銷(xiāo)售面積多了2.6億平方米，盡管這一增幅比2014年下降了3.4億平方米，但這是自國家統計局有監測數據以來(lái)的第6年增長(cháng)，未來(lái)庫存有可能還將不斷增加;最后，易居研究院數據顯示，截至今年2月底，一、二、三線(xiàn)35個(gè)城市新房存銷(xiāo)比分別為8.7、12.5和19.7個(gè)月，意味著(zhù)部分二線(xiàn)城市和多數三、四線(xiàn)城市仍舊深陷庫存泥潭。

因此，去庫存主題沒(méi)有變，但結合去年底以來(lái)重點(diǎn)城市樓市火爆和監管層的態(tài)度，樓市管理從去庫存單一主題，轉變?yōu)槿齑媾c因城施策雙主題并列，也就是所謂的“托底蓋帽”。

樓市管理主題之所以調整，一方面在于重點(diǎn)城市樓市相當火爆，房?jì)r(jià)暴漲、投機炒作、場(chǎng)外過(guò)度加杠桿。這不僅助長(cháng)“脫實(shí)入虛”，且投機炒作造成的資金“虹吸效應”不利于去庫存;另一方面，部分城市借去庫存強力刺激需求，也違背去庫存初衷。

所以，去庫存在執行層面需要調整。3月29日，《人民日報》指出，去庫存的根本目的是推進(jìn)以人為核心的新型城鎮化，而非刺激新一輪房地產(chǎn)粗放式發(fā)展，不能以扭曲的政策補貼刺激高端房地產(chǎn)銷(xiāo)售。這是針對去年下半年以來(lái)，很多城市單純以常規需求手段來(lái)刺激樓市，而戶(hù)籍制度、土地制度改革進(jìn)展不足，偏離了去庫存與新型城鎮化結合的本質(zhì)。

此外，去庫存效應無(wú)謂溢出也需要糾偏。京滬深房?jì)r(jià)創(chuàng )新高，南京、蘇州和合肥等重點(diǎn)二線(xiàn)城市及北上深周邊三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲，投機需求泛濫。據悉，深圳二手住房投資客占比在30%~ 40%;2015年惠州、東莞臨近深圳片區成交量暴漲75%，70%為深圳投資客，房?jì)r(jià)分別上漲35%和16%;上海、南京今年3月房?jì)r(jià)環(huán)比漲幅已超深圳，成為樓市新“領(lǐng)頭羊”，長(cháng)三角投資需求泛起，蘇州、南京庫存消化周期不足4個(gè)月，蘇州房?jì)r(jià)3月上漲14%，據悉投資客已開(kāi)始“進(jìn)軍”價(jià)格洼地無(wú)錫。

作為北京后花園的“北三縣”(三河、大廠(chǎng)、香河，行政上隸屬河北廊坊)，樓市更加火爆。2015年，“北三縣”新房和二手住房?jì)r(jià)格分別上漲了近30%和50%，北京“睡城”之一香河燕郊，3年來(lái)均價(jià)上漲3倍，逼近3萬(wàn)元。在北京剛需入市及去庫存政策、京津冀一體化及“大北京”概念下，自住及投資需求泛起是主要原因。

北上深周邊二、三、四線(xiàn)城市房?jì)r(jià)暴漲、投資炒作泛起，不僅不利于去庫存，也背離了新型城鎮化和區域一體化目標。因此，人民日報3月26日評論指出，當前中國經(jīng)濟正處于“去舊育新”的關(guān)鍵時(shí)期，房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩、均衡、健康發(fā)展，既可以為轉型營(yíng)造良好環(huán)境，又是實(shí)現共享發(fā)展的題中之義，中國經(jīng)濟不需要“地產(chǎn)投機客”。因此，在繼續堅持去庫存戰略的同時(shí)，執行上要糾偏，也就是因城施策，即中央統一目標和分類(lèi)指導，地方因城施策和主動(dòng)作為，特別是精細化管理。

首先，北上深等一線(xiàn)城市，增加供應是首要問(wèn)題，未來(lái)樓市管理全面走向“供給側”，即多渠道增加住房供應。同時(shí)，在保護合理需求的基礎上，有針對性地控制過(guò)度利用杠桿的投資需求，嚴厲打擊投機炒作;其次，二線(xiàn)重點(diǎn)城市既要支持本地合理需求，保護農業(yè)轉移人口買(mǎi)房的需求，還要防止借助房貸政策松綁而泛起的投資需求，順應以壯大城市群為核心的新型城鎮化政策導向;再次，對于像合肥、鄭州、武漢等接收東部產(chǎn)業(yè)轉移和人口大省的區域中心城市，既要認識到人口、產(chǎn)業(yè)集中后住房需求的增加，要加強供應，還要加快公共設施建設;最后，對于很多二、三線(xiàn)城市，部分區域回升但外圍庫存壓力很大，要實(shí)施分區域精細化管理。

北上深周邊區域樓市火爆，有特大城市自住需求因高房?jì)r(jià)而溢出的影響，這是好的方面，有利于區域一體化和都市圈建設，要有前瞻性地引導。同時(shí)，也有因政策寬松、炒作而泛起的投資需求，需要強化控制、穩定房?jì)r(jià)，為區域一體化和都市圈建設創(chuàng )造低成本環(huán)境。